广州房产价格被市场低估?

没有被低估。对人才和资金吸附能力就体现在房价上。广州确实已经掉队。广州错就错在距离深圳太近。不仅享受不到深圳发展带来的机会，反而被深圳抽血严重。主要表现在人口和资本大量向深圳转移。第一，在限购条件下，每个人能够拥有的房产数量有限。广州的高收入者，会选择将广州房产置换为深圳房产。后者的保值率和增长率更高。广州与深圳房价差距越大，这种置换会更多，二者差距进一步拉大。第二，深圳能够提供的高收入岗位比广州多。年轻人在广州和深圳之间，更愿意选择深圳。第三，深圳作为特区，广州作为省会。前者受到省级政府，央企行政干预更少，深圳民营资本更活跃，机会更多。民营资本的转移，也将造成广州的就业机会减少。作为广州人的骄傲的恒大，已经将总部搬往深圳。第四，创业机会。深圳有深交所，更有来自全国的大学生不断涌入。创业所需要的资金，技术，人力资本，都比广州更好。类似的城市群还有，北京与天津，上海与苏州，前者房价是后者3-5倍。在不放开限购的条件下，广州的综合竞争力与深圳不能比，意味着被深圳抽血的局面不会停止。长远来说，这个差距将会进一步加大。如果广州放开限购，其比较强的综合竞争力会吸引大量被北上深限购挡在门外的资金，房价必然大涨，进而缩小与深圳差距。前不久，广州市推出，在广州市不同区购买房产，不算作限购。但很快被上级叫停。这表明，广州也意识到长期被深圳吸附，自己会掉队，想采取措施，但奈何。。。 收起

如果有人对索罗斯的理论有感兴趣的话，应该会看过他的一个演讲，叫《人的不确定性原则》，包括易错性和反身性理论，易错性就是参与者对世界的看法始终是片面的，因为你是“参与者”，反身性理论是说错误的观点会导致不适当的行动，反过来影响事件本身。例如，声称政府是不好的，往往导致糟糕的政府。在他探索他的原理，相当部分可以属于哲学原理，但他应用在金融市场上给了他非常大的帮助。有一个很大的矛盾，那就是经济理论建立在均衡概念上，这和反身性概念直接矛盾。有的时候，尝试问问，均衡价格真的是市场供求关系取决吗？这个均衡点存在在现实市场中吗（现实市场价格也许大部分时间并非均衡价格）？凯恩斯经济学里教我们，供求关系，均衡市场，刚性需求。回忆经济学能用在房产价格上我想到的是：“通货膨胀”其实是“不存在”的，“存在”的是“通货膨胀预期”，预期上涨，结果真会带来上涨。应该学经济学的很多都了解这些。反过来再看看反身性理论，其实这个观点好像有点吻合，并不矛盾，那就是当我们预期广州房产价格被低估时，它真的变得“被低估”，当然没有提到这个“被低估”的观点是有偏差的。但如果套用索罗斯理论呢，具体讲是：我们是参与者，我们的观点是“广州房产价格被低估或起不来”，其实这个观点是偏颇的，因为我们是参与者，但我们的看法又反过来影响了房产市场。这也是创造性谬误，就是，人们对现实的解释是有偏差的，根据这种偏差的观点产生的行动又导致现实真的出现偏差。讲的有点绕，我想说的是……多角度去“玩一个命题”。这里没有给确定的“为什么”，只是觉得这样思考一个命题也算是另一个角度。写在前面。————————--------------------------分割线————————--------------------------以下转一篇来源：综合第一财经日报（记者林小昭）、城市战争（作者孙不熟）的分析广州财政收入情况的文章，是广州房产价格起不来的原因之一，当然请勿以偏概全，但我自己认为这个原因有一定道理。以下为部分转文：有多少钱才能办多少事。地方一般公共预算收入，是一个城市财力的主要组成部分。城市公共预算收入的多寡，决定着这个城市在城市建设、民生支出、契税优惠等方面的投入，是一个城市竞争力的重要指标。今年3月初，标准排名研究院连续三年推出“中国大陆城市财力50强排行榜”。榜单显示，位居前十名的城市依次为：上海、北京、深圳、天津、重庆、苏州、广州、武汉、杭州、成都。一个城市公共财政预算收入排名的贡献因素主要有：城市行政级别和规模、与国内生产总值（GDP）相对应的当地经济发展状况、产业结构选择、财政税收体制以及当年的偶发因素等。尤其是与当地GDP有一定的正相关性，GDP高的城市，财力相应也要强些。广州2015年公共预算收入仅为1349.1亿元，仅为深圳的一半左右，不仅远不及天津和重庆两大直辖市，也不如苏州，与排名其后的武汉和杭州差不多，仅位列全国第七。要知道，广州的经济总量可是连续20多年高居全国第三，是我国经济的“第三城”。这种“错位”的背后，有两个主要的原因。一是作为副省级城市，广州与北京、上海、天津和重庆之间并不具备可比性。直辖市作为一个省域经济体，其财政收入除了上缴中央财政外，“剩下的都归自己”。但对地级市（包括计划单列市以外的副省级城市）来说，除了上缴中央财政外，还要上缴省级财政。第二个原因则主要跟广东自身的区域经济格局紧密相关。由于广东经济发展失衡严重，几乎所有最好的资源都流向了珠三角，尤其是广深两大城市。但由于深圳是计划单列市，在税收方面直接与中央分成，不上缴所在省。虽然后来深圳、厦门等计划单列市都向所在省上缴一小部分财政收入，但其数额仍与所在省的期待差距太大。在东部沿海几个发达省份中，广东是地区发展差距最为悬殊的省份，如果把几个省份的计划单列市扣除，那么广东的人均GDP就位列东部沿海发达省份倒数第一。多年来，广东21个地级市中，有12个地级市的人均GDP低于全国平均水平，有多个地市只有全国平均水平的一半左右。毕竟省内每个地市的发展情况不同，尤其是欠发达地区仍很需要省级财政加大转移支付的力度。因此，现有体制下，广东要加大财政转移支付，要平衡粤东西北地区发展，其财政来源主要来自广州和东莞、佛山等地。广州作为老大哥，自然要做更多贡献。中山大学财政税务系主任林江教授对《第一财经日报》分析，广州本身产生的财政收入是不少的，但能够用于广州自身民生支出、经济发展的财政收入太少了。这是广东的财政结构决定的。“广东的税收主要来源于珠三角，珠三角还要扣除最大的深圳，省级财政主要来源于广州、佛山等地，尤其是广州做出了相当大的贡献。”可以佐证的是，2015年广东全省一般公共预算收入完成9364.76亿元，增长16.2%，连续25年居全国首位。多年来，广州每产生1元财税收入，大概有0.75元贡献给中央和省内，自己只留下0.25元。以2011年为例，当年来源于广州地区的财政总收入3978亿元，同比增长18.8%；其中，地方财政一般预算收入979.47亿元，同比增长20.5%。这一年广州地方财政一般预算收入还不及财政总收入的1/4。林江分析说，正是由于广州“囊中羞涩”，因此多年来经常有广州的企业抱怨说，广州能提供的税收优惠不如深圳、成都等地。也正是因为缺钱，所以多年来广州卖地比较积极。例如，去年的广州土地出让金额创历史新高，达907亿元。大量的土地供应之下，广州的楼市库存去化周期一直比较长，广州的房价也十分平稳，不仅与其他三个一线城市差距越来越大，而且也跑输厦门、南京等二线城市。先看一下主要城市的财政收入排行榜（以下统计口径均为地方一般公共预算收入，不包含土地出让金等收入），找一下广州在哪个位置？在全国主要城市中（不含港澳），广州的地方一般财政收入排到第7名，与四个直辖市和深圳都相距甚远，且与武汉、成都、南京、杭州等二线城市相比，优势也十分微弱。广州财力薄弱，在很大程度上影响了这座城市的可持续发展。因为财力不足，广州对高新企业的扶持力度明显不如同类城市，对高端人才的引进力度也乏善可陈，导致不少本土企业的业务外迁。这些年来，广州疲于造城、疲于卖地、负债累累，导致城市大饼越摊越大、产业转型力不从心，在一定程度也要归因于财力不足。这个问题，广州各界已经呼吁了多年，但一直未见改观。 收起

可以说被低估，主要是因为：1、从化、增城、花都超大的供应量，拉低了广州的均价；2、广州的限购政策全国最严，压制了本地炒房、改善住房的需求；3、附近有个1/3价格，地铁直达的二线城市，可以参考佛山最近的成交量，已经超过广州了，大部分都是广州客；4、其实广州的房价还算稳定，但是一直在缓涨，只是没有其他城市那么夸张而已，也可以说是政府有意为之吧，毕竟较低的房价能保证本地民生和吸引外来人口。广州的房价虽然在一线里面是最低的，但是教育、医疗、环境方面还是排在前列的，换做是你，你是愿意买两万一方的广州还是愿意买八万一方的深圳？5、限购政策一旦有所放松，广州的房价马上会补涨。 收起