产权证未办下来,如何确认房子的产权。为什么会出现一户多卖的情况,如何避免,开发商需要出示什么样的证明

产权证未下来,如何避免买到问题房;以牡丹江市举例有哪些小区出现问题;出现问题的小区真的就不能买吗;如果要购买这些小区的房子要有哪些注意事项;买房请个律师代理要花多少钱,请个律师能不能100%避免日后出现产权的纠纷?