二线城市城区的独栋别墅,投资价值如何?

“二线”定义：非北上广深“城区”定义：城市三环以内这样的独栋别墅，至少在四百万以上，上不封顶。不讨论居住的舒适度，仅从投资增值的角度讲，是独栋别墅的升值空间大，还是等价的若干套公寓（两居或三居）升值空间大？