谎言1：房价暴涨是由于刚需推动，供需失衡我们以北京2004-2010年之间的情况作为研究对象，6年之间北京市区的平均房价从不足5000元/平米上涨至超过3万元/平米，上涨超过6倍。所谓刚需是相对于弹性需求而言，人口流入和新家庭的组建（结婚）是刚需的两个主要组成部分。2004-2010年间，北京的常住人口余额增加了469万人，增幅约31.4%，人口规模显著提升；而年均登记结婚对数则居于12-18万对 展开
谎言1：房价暴涨是由于刚需推动，供需失衡我们以北京2004-2010年之间的情况作为研究对象，6年之间北京市区的平均房价从不足5000元/平米上涨至超过3万元/平米，上涨超过6倍。所谓刚需是相对于弹性需求而言，人口流入和新家庭的组建（结婚）是刚需的两个主要组成部分。2004-2010年间，北京的常住人口余额增加了469万人，增幅约31.4%，人口规模显著提升；而年均登记结婚对数则居于12-18万对之间，无异常增高。同期的供给端，北京大力发展房地产业，实有住宅建筑面积从2004年末的26120万平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。总体来看，2004-2010年北京新增供给能满足所谓“刚需”的提高，数据不支持供需失衡导致房价暴涨6倍的解释。谎言2：高税费和地价是房价的主要推手中国房地长行业的税费主要是以开发商的收入作为税基收取，税基越大税费收取越多。比如营业税是按照开发商销售楼盘所得收入的5%课税，企业所得税是按照开放商利润的25%课税，土地增值税是按照开发商售卖房产形成的土地溢价进行累进课税。正确逻辑是，房价越高开发商收入和利润越高，纳税额也相应提高。而地价方面，根据国土资源部的统计，中国地价平均占房价约26%，美国20-30%，韩国50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均为2013年数据）。中国地价占房价比例并非特别高。北京大学房地产研究所所长陈宝国说过，“税费和房价关系不大，全国各地的税费和土地政策差别并不大，但房价差异极大”。真相：中国高房价的推手到底是什么？根据传统的经济学定义，需求是价格的反函数，也就是在其它条件稳定时，某种商品的价格越高需求越少，价格越低需求越大。那问题来了，这明显不符合中国楼市的实际情况：中国的房子是价格越高涨，买家越疯狂；楼市真下跌了，连看房的人都少的可怜。也就是说，传统的需求曲线失效了，楼市的需求反而和房屋价格呈现正相关的关系。下图中P代表价格，Y代表需求量。为什么会这样？是因为商品具有消费和投资（投机）两种属性。对于消费类的商品，传统需求曲线是适用的；而一旦某种商品的投资（投机）属性高于消费属性，就会出现上图的情况。投资的本质就是钱生钱，社会上流动性越充裕，闲钱越多，投机需求越高涨。数据也支持笨虎的这个判断。下图中我们清晰可见：2008-2012年间，中国房价增幅与广义货币供给M2余额的增幅保持高度吻合，四万亿救市和信贷大跃进的2009年尤为明显。我们可以试想一下，街头流浪汉是不是最需要住房的所谓“刚需族”？但他们可以构成对楼市的有效需求吗？不能，因为他们不持有足额货币。而一个富豪，只要政策允许，可以买下整个小区只要他的钱包足够鼓；即便政策不许，也还是会有各种途径。因此，中国高房价最大的真凶是：过多的却又严重分配不均的钱。详见我的知乎专栏：揭穿中国高房价的2个谎言 真相只有一个 - 煮历史品金融（P2P平台监测） - 知乎专栏 收起
