房产违约金纠纷

合同约定2013年12月31日前交房，2015年1月中旬通知可以取钥匙了，但告知房子未验收，未达到交付条件。    2015年4月1日取钥匙收房，取钥匙时售楼口头承诺，2015年11月份开发商退还违约金1万元（少部分业主给打了欠条，多数没有，我的没打欠条）    11月初去售楼问违约金的事情，说：5000元用物业费抵，5000元用金佰瀚酒店的餐卷抵，我非常不满意，现在想起诉他。    开发商:呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司（有资质），下包至呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司乌达项目部（无资质）。首付款发票章：（是项目部的）    诉求：1、按合同、法律有关约定，要回自己的合理的违约金；          2、现金；     如何起诉开发商合理、有利？ 收起