一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定 《物权法》出台前，关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中，在建工程抵押登记方面的规定，主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外，上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市，也相应制订了一些在建工程抵押的规则和登记管理规定。 根据上述规定，在建工程必须符合 展开
一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定 《物权法》出台前，关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中，在建工程抵押登记方面的规定，主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外，上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市，也相应制订了一些在建工程抵押的规则和登记管理规定。 根据上述规定，在建工程必须符合以下条件：1．抵押人为主债务人；2．债权人为具有贷款经营权的金融机构；3．主债权的种类为贷款：4．担保的贷款须用于在建工程的继续建造：5．抵押人已经合法取得了在建工程占用土地的使用权，且须依法将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。 二、《物权法》对在建工程抵押的规定 《物权法》对在建工程抵押的特殊规定在第 180条之中对于在建工程的称谓，《物权法》没有继续采用《担保法解释》中的“在建工程”，而改称为“在建建筑物”，使其在名称和内涵上更为准确。 三、在建建筑物抵押存在的主要问题 在建建筑物标的价值量巨大、修建周期长、资金流量大，涉及到银行、承建商、预购人等多方利益，往往存在多方面问题。 (一)抵押权的受偿顺序 《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002] 16号)第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在法定优先权之前。财比复》还规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”因此，交付了全部或大部分款项的消费者的权益优先于工程款，更优先于抵押权人。根据《担保法》第 56条的规定“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后，抵押权人有优先受偿权”。因此，土地管理部门收取有关国有土地使用权出让金的权利也优先于银行的在建建筑物抵押权的优先受偿权。 此外，2001年新修订的《税收征收管理办法》还规定了税收优先权，该优先权在顺序上优先于抵押权。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建建筑物提供抵押之前已经拖欠税款的，商业银行在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿。 按照上述规定，在建建筑物的受偿顺序，首先是需向国家补缴的地价款、税款，其次是善意的购房消费者，再次是工程款，最后是抵押权人。 收起
