付了首期款应该如何办理退房（来自马鞍山恒大御景湾小区）

您好，很高兴为您解答。     首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；    第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。    因此，按照您所说的，认购书是合法有效的。    其次，关于定金问题，根据合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。    因此，关于定金您是无法要回的。        再次，按照合同法关于违约金规定，要求不得超过造成损失的30%，如果买卖合同或者认购合同没有约定具体违约金问题，可以与开发商协商处理。    最后，针对此问题，开发商无权拒绝退房，因此，您要尽量与开发商协商吧，既然对方主张不退房，那么不退房的依据在哪里，这个要对方拿出相关依据，否则，对方主张是不成立的，如果协商不成，还是建议您在当地委托专业律师进行起诉处理。    希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。 我的补充： 2014-09-28 15:02 收起

根据你提供的资料，双方只是签订认购书，而没有签订合同，一般情况下，这时开发商不具有销售商品房预售许可，按照法律规定，认购协议无效，你父亲不但可以要求退房，而且可以要求开发商承担已经交付的双倍赔偿。如果开发商现在办理了商品房预售许可，认购协议书就是合法有效的合同雏形，有约束力，一方退房就构成违约，需要按协议承担违约责任，开发商还可以要求履行合同，这种情况退房难度很大，需要与开发商充分协商，并承担违约责任。希望你根据不同情况依法维权。 收起

你好，针对你的问题，分析如下：1、根据《合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，由于你方不想认购房屋，构成违约，所以定金应当归开发商所有，你是要不回来的。2、关于你交付的房屋款项问题。根据相关司法解释，以你签订的认购书的具体内容做出判断，如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则认定房屋买卖合同成立，你方要承担违约责任，有约定的按约定，如果认为约定的违约金过高，可以请求法院调低，这里的法律风险就比较高了，最好请律师帮忙。如果认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，一般认定房屋买卖合同未签订，你仅需把定金给开发商就可以了，已支付的购房款可以全部要回来。3、如果方便，你可以把认购书的照片发给我们律师所，帮你具体分析一下（邮箱：1209898033@.com）。4、相关法律法规如下：《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果我的解答对您有益，请采纳为满意答案；如有问题，请追问。 我的补充： 2014-09-28 11:02 收起