浅析中小型商品房的发展趋势

浅谈中美关系现状及未来发展趋势众所周知，近代外交始于西方民族国家纷纷独立之际，而奉行“民族国家至上”原则的外交则始于法国枢机主教黎塞留，黎塞留对近代外交有着深远的影响。从拿破仑滑铁卢之役战败到维也纳会议，梅特涅时代的外交奉行“欧洲协调原则”即是欧洲的保守势力出于共同的国家利益对革命势力的遏制而团结在一起。俾斯麦统一德国后打破了均势外交，奉行“现实政治原则”即以国家实力及利益来制定国家外交政策。正如英国前首相丘吉尔所说“国家间没有永远的朋友，只有永恒的利益”。 中国在1840年被迫打开国门后，实际上已逐渐沦为西方列强的半殖民地，是列强角逐鱼肉的对象。正所谓“弱国无外交”中国在新中国建立前基本上没有自己的独立外交。在此要讨论的是中国在1949年后外交政策的变化。建国后由于意识形态方面的原因，也有国家利益的考量，中国实行的是一边倒的外交政策，即是与苏联结盟来对抗西方的资本主义世界。1960年因中苏关系的破裂，中国成了“第三世界的代言人”既反美帝又反苏修，事实证明这种纯粹以意识形态外主，牺牲国家利益的政策是不可取的，从1960—1971年中国实行的孤立主义外交政策，目的是为了维护国家主权。 1972年的尼克松访华打破了美苏两极格局，形成了中美苏三角关系。中美联手对抗当时如日中天的苏联，以遏止苏联的扩张。这个历史性的外交转变对中国的发展产生了重大的影响，中国不再以意识形态为外交政策制定的依据，而改以国家利益为外交政策制定的基石。因为对美关系的改善客观上也促进了后来中国的改革开放。使中国逐渐融入了国际经济秩序。当今的中国外交政策即是在这个基础上发展起来的。 在苏联解体后，美国一超独霸，俄罗斯虽已雄风不在，但对世界还有一定的影响力，欧洲离国家的形成还有很长的距离，暂还不能形成统一的政治实体。但欧盟一直希望联合起来以摆脱美国的影响力。日本自1968年成为世界第二经济强国后一直在追求恢复正常国家的地位，以改变“经济巨人，政治侏儒”的国际地位。而印度随着经济的崛起也想追求大国的地位，称霸南亚。处理与这些国家的关系是当代中国外交的重点。 而对美关系则是重中之重。众所周知，美国是当今世界唯一的超级强权，二战后一直扮演的是名副其实的“世界警察”角色。虽有些学者说美国正处于衰落之中，比如“911”后，伊拉克战争，还有目前的金融危机等，但其仍拥有无可比拟的超级实力。如何处理好与美国的关系将关系到中国未来的发展及复兴。中国自改革开放后一直奉行“韬光养晦，决不当头”的外交政策，也就是国家利益至上的现实主义外交。改革开放即是中国追求国家利益的表现形式之一。同时也表明了中国愿意遵守个维护现今的国际经济，政治秩序，作为一个负责任的大国，成为一个利益攸关者。而不是去打破或挑战当今的国际经济，政治体系。 收起

中小型商品房在未来的发展趋势中国的住宅市场在历经近20年的发展，已经从原先单一的计划分配模式进入了到了以商品住宅与保障性住宅并存的市场与保障相结合的模式。整体住宅产品开发理念与设计水准，乃至附加值的设计，都有着长足的发展，与早期已经不能同日而语。本文旨在从商品住宅市场的未来发展趋势上进行浅析，保障性住宅因其属性并不涉及市场概念，故不在本文讨论范围。  第一个趋势无疑当属品牌化趋势，在未来，商品住宅将越来越凸显品牌化的特征，具有良好品牌力的商品住宅开发企业将成为市场的主导者。  首先，在中国商品房发展至今，受大经济环境影响，已历经多次宏观调控与随之而来的市场调整，每次调控对于房地产行业而言，既是一种挑战更是一种洗牌后的升华过程，国内已然形成了以万科等为代表一批知名品牌开发企业。回顾一下商品住宅发展的历程，可以看到，两个因素在需求面上成为了商品住宅市场得以迅猛发展的原因。其一，之前几十年计划经济时代积聚的购买力在一时间进行释放；其二，大规模的城市改造和城市化进程使得需求倍增。如果没有上述两点，中国的商品住宅市场断不会得到如此大的发展，同时我们不得不看到，上述两点在将来对市场的刺激作用会逐渐呈现递减而非递增。不论是房地产开发企业还是消费者，在近20年的市场化进程中已经都演化得相当成熟，可以得出一个初步的结论就是，住宅市场已经趋于成熟，“二八现象”将日益明显，未来的竞争将进入品牌的竞争时代。在此背景之下，做品牌开发企业及品牌产品已经呼之欲出，大势所趋。  其次，品牌化可表现为企业品牌与产品线品牌交叉展开。即以企业作为母品牌，而以企业开发的系列产品线品牌作为子品牌，企业品牌多在精神内涵上进行诉求，子品牌则更多地在特征或分类上进行诉求。在这一点上，我们可以用房地产行业与消费品行业的两大巨头做一个简单分析。就目前而言，万科无疑是国内房地产行业做品牌做的最好的企业之一。万科从最初以优良的物业管理作为卖点对市场诉求，到目前以专业住宅开发的综合实力与超前理念引领市场的品牌概念作为企业品牌特征。万科对其旗下各个产品线都注入不同的品牌特征，如城市花园系列集中在城市中心外围、四季花城系列集中在城郊结合部、自然人文系列为尊重自然尊重人脉的产品系列、金色家园系列为市中心区域住宅等。不同的系列直接针对不同喜好或购买力的目标客群，产品线丰富。国际消费品行业的百年老店宝洁公司，则更是多品牌策略用的最早最好的企业，非常值得房地产行业在做自身品牌时去进行充分借鉴与拿来。宝洁仅仅在洗发水领域，就塑造了风格迥异，诉求各异的多品牌，多层次的产品线全方位的涵盖消费需求，如海飞丝去头屑、潘婷的滋养、沙宣的时尚等。  再次，品牌更多关联的应该是目标人群与个性，而不仅仅是价格。品牌的确可以获得溢价，这个也是很多企业乐于做品牌的驱动力。但这个其实已经是将品牌做成功之后的成果问题。而如果仅仅将高价格等同于做品牌，那肯定是进入误区了。做品牌之前，应先理顺自己企业的核心竞争力，然后做做自己最擅长的领域。同样是住宅，涵盖的产品线其实还是非常广泛的，需要各个企业做到因人而异、因地制宜。  第二个趋势就是装修房将占据市场多数的趋势。当然我们不可否认，目前无论从供应上来说，还是从需求上而言，装修房都是很式微的，毛坯房占据了市场的主流，但装修房取代毛坯房或许只是个时间问题。  首先，我们可以先分析下装修房目前尚难以大面积普及的障碍所在。制约装修房发展的无非有两大障碍，那就是质量障碍与个性障碍。先说质量障碍，由于目前国内尚无针对全装修房的质量验收标准，政策标准的不到位与发展商在全装修房领域的经验缺乏，导致全装修房的大规模发展举步维艰，交房阶段出现质量方面的争执与投诉很常见。再说个性障碍，由于人的喜好各不相同，审美观也不同，因此对于居家的个性要求高是理所当然的事情。而装修房若以千人一面的形象示人，的确很难为追求个性的消费群体所接受。  其次，在出现了质量与个性的障碍之后，并正由于上述障碍导致了多年来装修房始终没能在市场上有所突破，为什么说装修房取代毛坯房仍旧会是一个趋势呢？有几个理由可以说明这一点。  第一，政策上的支持与引导。如上所述，笔者认为，质量障碍出现的最大原因，其实是在于质量标准和监管等方面的法规不完善。而根据建设部的要求，2010年左右全国都将推广住宅装修一体化，全装修房将逐渐替代毛坯房。在这样的背景之下，标准与监管等方面，肯定也会趋于一个完善的过程。  第二，装饰行业与房产开发企业的更紧密协作，将从另一个方面去确保质量的尽善尽美。同时，菜单式装修的导入，可以在相当程度上增加产品的多样化，而消费者在软装饰上的个性运用，也可以做到很不错的效果，毕竟硬装修是树干，软装饰是树叶。笔者本人曾于2000年就参与过上海第一批菜单式装修试点项目之一的营销管理，期间也亲身体验了整个过程，菜单式装修在当年其实也是具有一定市场接受度的，关键是你的质量要有保证，菜单要吸引人，同时通过材料团购的价格给客户以看得到的实惠。  第三，与毛坯房相比，装修房除了具有便利性和舒适性以外，更有上面已经提到的因集中采购、集中施工而形成的性价比高，资源利用率高等优势，因此在发达国家装修房的市场占有率是相当高的。随着市场的不断进步与成熟，随着装修房市场的日益规范与多样化完善化，消费群体对于装修房的顾虑消失，喜好增加是指日可待的。  第三个趋势就是住宅产业化的趋势。住宅产业化是以商品住宅作为最终产品，前后延伸、内外延伸形成的一个产业链。住宅产业化的最终目的是为了提高住宅生产的劳动生产率，以标准化生产模式提高整体质量，降低开发成本与材料物耗。从世界的范畴而言，早在20世纪初，住宅产业化已经提升到了一个理论阶段并已经在二战之后广泛进行了实践。中国的商品住宅市场在发展了近20年之后，无论从开发企业品牌化需要，以及从住宅开发更进一步集约的需要而言，走住宅产业化这条路在目前看来，肯定是个大趋势。   首先，做住宅产业化是基于效益上的需要。绝大多数的行业，都需要利用规模获得效益，通过形成一定的规模来降低成本。住宅开发整个流程牵涉的产业众多，通过产业化运作，将会大大降低整个开发的成本。  其次，随着住宅产品的发展，科技与创新元素无疑将会广泛的用于住宅产品之中。住宅产品开发所涵盖的范畴将会突破原先的规划设计、环境绿化、房型设计等几个方面，创新技术与材料将会更多的用于住宅产品之中。住宅产业化将会大大推进这一进程。从国内目前的实践来看，一方面从政策角度来看，早在1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，该意见作为一个纲领性文件，吹响了我国住宅产业化的号角。至2006年6月21日，建设部颁布了《国家住宅产业化基地实施大纲》，大纲要求，住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。大纲还要求国家住宅产业化基地使用节能、节水、节材和环保的材料，使用住宅产品成套技术，促进住宅产业化可持续发展。另一方面，从房地产开发企业的实践方面来看，万科走在了国内房产开发企业住宅产业化的前列。2007年2月2日，上海万科首个产业化试点项目——“万科新里程”20号、21号两幢住宅正式启动并进入市场销售。相信更多的品牌房地产企业进入这个领域试水都不会太晚。  上述的三大趋势其实都已经在房地产行业内逐渐推进，笔者倾向于认为其会在后阶段形成为房地产企业竞争发力的三个支点，其相互之间的关系更是应该相互联系与相互穿插的。< 收起