什么是权属登记的公示力和公信力?

公示力和公信力是房地产权属登记所具有的效力。公示力是指登记机关将已登记的权利制成登记簿，供公众查阅，便于公众判断该项权利的合法性。物权公示有两种方式，即动产是以交付作为公示的方式，而不动产以登记作为公示的方式。公示又是登记的主要目的之一。对于登记机关所登记的内容，有利害关系的第三人可以进行查阅，通过查阅登记机关的登记簿来判断该项不动产权利的可靠性，但是这种可靠程度如何，应当由当事人自己判断，登记机关并不对其可靠性作任何保证。如美国实行契据登记制的一些州，登记机关将登记文件制作成缩微胶卷或是光盘，公众可以到登记机关进行查阅。由于登记机关并不对其可靠性作保证，当事人在交易时，房地产承受人除了进行权属登记以外，还要向产权保险公司投保，一旦已登记的该项产权不能成立，则由产权保险公司对此进行赔偿。为了维护自己的权益，产权保险公司自己要对产权进行详细的调查、以保证由其发出保单的房屋权属可靠。 权属登记的公信力是指已在登记机关登记的权利，具有不可推翻的效力，公众可以对登记公簿充分信赖，即相信登记的该项权利具有确定的效力。如果该项权利(如登记的房屋所有权或房屋他项权利)因为在实体上不能成立或由于其他原因应当撤销登记时，也不能因为其不能成立或其应当撤销而对抗善意第三人。 “具有不可推翻的效力”并不是绝对的不可推翻。如某个当事人以非法手段骗取的登记，登记机关或司法机关都可以通过一定的程序予以撤销。但是这与公众可以对登记公簿的充分信赖并不矛盾，因为实行权属登记制度的主要目的就是保护房产交易的安全。 如：李某实际上并不是房屋所有权人，但用非法手段进行了登记。第三人王某出于对登记公簿的信赖，误认为他就是房屋所有权人，便与李某签订了房屋买卖合同，而后由王某进行了权属登记。由于李某并不是房屋所有权人，而是以虚假申报登记的产权，因此，李某的登记在实体上不能成立，该项登记按理应当撤销。但由于第三人王某并不知道李某是以非法手段进行登记，王某是善意第三人，因此，不能因为李某申请的登记不成立或其应当撤销而对抗善意第三人。即不能撤销第三人王某的登记，第三人王某的登记具有了不可推翻的效力。 假定李某登记的产权并未转移，该项登记就应当由登记机关予以撤销。对于李某来说，这是咎由自取。再如王某如果知道李某是以非法手段进行的登记，或者是与李某串通而进行的交易，那么王某就不是善意的第三人，即便也进行了登记，真正的权利人仍可以要求撤销第三人的登记。 收起