为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突作为核准登记的条件?在工作中要注意哪些问题?

建设部《房屋登记办法》第二十条规定了登记机构在审查时，要注意当事人申请登记的事项应当具备的几个条件。其中有一条是“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”，这一规定是以往建设部的规定所没有的。应当如何理解这一规定?为什么要把“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”作为核准登记的条件? 房屋权属登记是不动产物权登记，物权的几大原则中有一个原则是“一物一权”的原则。这一原则虽然在《物权法》的条文中没有明文规定，但这是一个古老并被法学界所公认的原则。“一物一权”就是在同一物上不能设立相互矛盾和冲突的物权。因此，“一物一权”的原则也是权属登记所应当遵循的原则。由于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，因此，登记机构在对当事人的登记申请进行审核时，不仅要考虑登记文件的齐全和申请事项适用的法律法规，还应把申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不发生冲突作为核准登记的条件。避免登记事项与登记簿记载的房屋权利发生冲突。 在实际工作中，主要应考虑以下三个方面： 1．在初始登记时，应考虑到该处原来是否还存在已经登记的房屋所有权。在以往的实际工作中已经发生过数起这样的案件：房屋所有权人将已经办理过抵押登记的房屋拆除，然后重新办理了土地出让和规划批准手续，在原地建造房屋。新的房屋竣工后，建房单位再次向登记机构申请办理房屋所有权登记。由于登记机构对当事人的这一申请疏于审查，管理手段也较为落后，因此没有发现申请登记的事项与原来核准登记的房屋权利有冲突，为之办理了所有权登记。随后，单位又将新建的房屋抵押，登记机构又为之办理了抵押登记，最后酿成了纠纷。为防止这类问题的产生，早在2003年实施的《上海市房地产登记条例》对于房屋初始登记就作了“与登记簿记载不冲突”的要求，该条例在第二十四条第三项规定要求：在初始登记时“申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突”。 与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突还应当包括某一房屋被拆除后重新建房时的登记(房屋翻、改建属于变更登记的除外)。如果还未办理原房屋所有权的注销登记，应由原权利人先申请注销登记，方可办理新建房屋的初始登记(原权利人不申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民政府的生效征收决定办理注销登记)。否则，登记簿上便有了两条相互矛盾和冲突的记载。 2．物权是处分权，处分权应由登记簿所记载的权利人行使。因此，在对登记簿所记载的房产权利进行处分时(如转让或设定他项权利)，处 分人应当是登记簿所记载的权利人。未经授权，非登记簿所记载的权利人不得进行处分。 3．预告登记和查封都是登记簿所记载的事项，当事人申请登记的事项同样不能与之发生冲突。对已经在登记簿记载了的权利，当事人再行申请登记的事项大部分涉及对房屋所有权的处分，而预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被查封的房屋则权利人不能再进行处分。 收起