为什么香港的房价那么贵?

香港有大量的荒山没有开发，只开发了总面积的30%，那为什么房价那么贵？房屋面积那么小？为什么不多盖一些房子？是地产商挟持政府，控制开发量以确保房价不会下跌吗？是山地不便于建造住宅吗（作为建筑师的我认为这不可能）？香港不是真正的市场经济吗（否则傻子也知道盖新楼赚钱啊）？