作为发展商如何选择投资性房地产项目收益率测算的方法?

在进行投资性房地产项目（如整层/整栋写字楼）的筛选时，采用何种方法计算收益率？比如如果是DCF，那么这个回报年限又是如何确认，还有就是discount rate如何确定，是采用银行贷款利率吗！？是否是贷款越多（利息越多），自有资金越少回报率就会越高！？因为我自己是做融资的，现在人手不够要经常自己做回报率分析，诚信求教各位前辈