如何看待 2014 年多地放开购房限购令?

限购当初是因为住宅供不应求，为了社会和经济的多方面考虑，采取的特殊临时措施，当然要解除，让市场的归市场，政府的归政府，既然社会已经认可市场经济将是全球的未来。所以问题本来应该问，对限购和解除限购，有什么看法？我想这没有太多可说的，早就该解除了，政府近来过于谨慎，解除了对市场也没有什么大影响，影响房价的是货币政策，土地政策，整体经济结构和城市化程度。这些东西搞在一起，太复杂。然而限购背后，当然又涉及到房地产在中国经济中的地位要怎么看，以及土地财政作为当代房地产的本质，又要怎么看？这种涉及十几亿人，几十年房地产市场发展，关键历史时期经济发展和国家财政的大事，说实话没什么人能在当下予以全面解答，包括各级政府自己。所以不修本朝历史是几千年的惯例。如果有下一朝，或者几百年后回看这一段历史，我想历史学家的观点恐怕会跟现在大不相同，就像今天我们回看当年英国工业革命，功过与谁评说？所以我也没啥说的，但是我提供一篇文章供参考赵燕菁：中国土地财政的历史、逻辑与抉择文章的大意是，中国不具备西方资本主义的起步条件，最终选择了土地财政作为原始积累的方法，挣得第一桶金，这与英国的圈地运动，后来发达资本主义国家最初的殖民和掠夺，是一个性质。虽然痛苦，但是不得不为之。如果没有房地产，也会从其他行业寻找。如果真找不到原始积累的方法，经济就不能起飞，这对大国是不能容忍的。我个人理解的是，整个国家的经济起飞，要想进行足够的原始积累，就需要从社会经济支柱产业这种大体量的行业入手，这无非就是衣食住行能源矿产这些大宗必需品，英国当年是衣（纺织），中国早年是食（工农业剪刀差），现在是住，而俄罗斯现在是石油。原始积累带来的必然是被收割阶层的痛苦，但这种痛苦是否确实最终是值得的，原始积累带来的腐败、垄断等副作用是否能被克服，我没有数据，无法判断，我想这个时代也没有人能知道。还是一句话，这种大历史层面的事件，只能等待三百年后再说功过。 收起

中国的房地产市场说到底是个政策市，所以说楼市需要先谈政策。1、前段时间的新华社五评房地产释放了以下几个明确的信号：除京沪等一线城市外，限购会逐步取消。中央政府已经定调分类调控，对于之前部分城市取消限购采取了默认的态度，这势必会鼓励更多库存大的城市取消限购；可以预见的是，除北上等一线城市，其他二三线城市会逐步取消限购；房地产税可能很快会出台，从试点到普及。五评中多次说到：地方政府要拜托土地财政依赖，借“地冷”倒逼财税体制改革深入进行。地方政府没了土地这个钱袋子，只好从房产税上动脑筋提高收入；由此可见，本届政府对于房地产调控的思路已经很明确：市场之手和政府之手各归其位、相互补充。2、但是，地方取消限购效果有限。原因在：当前取消限购的城市大部分是有条件的取消，对于释放需求效果不大；人们对于房价下行的预期已经形成，买涨不买跌的心态下，大多数不会立刻出手；3、信贷才是楼市走向的决定性因素。原因在：信贷分为个人房贷和开发商开发贷。从个人房贷来说，信贷紧缩会遏制大量的改善、投资和投机需求(从需求角度分析，购房需求分为：刚需、改善、投资和投机)。从开发贷来说。开发商会不会降价，主要看开发商资金能撑多久。如果开发贷继续收紧，开发商资金压力太大，势必会降价跑量回笼资金。当前情形看，信贷政策短期内还会延续收紧的态势，不会有太大改变。 收起

前排都是扯淡呢。政府从来没有希望限购能够降低房价。政策本身的目的是抑制过快上涨，是预期管理政策。哪个脑袋拍出降价目的四万亿是政府的财政政策，而核心问题是M2的货币政策，第一名这个大bug。财政政策有挤出效应的啊，货币政策偷偷的扩张才是货币泛滥原因。完全搞混了呐。。。还有那么多人点赞。。。知乎咋回事限购作用非常好的确是挤压掉了套利的冲动，但也存在弊端：1、限购主要是通过根据家庭居住需求进行划分，同时考非婚子女是否成年等相关问题2、负面影响是引起来假离婚等悲欢离合，可见国人对房产的偏好还是很强。楼继伟谈为房离婚现象：造成人间悲喜剧的政策有缺陷--房产--人民网3、限购是一个政治经济行为，既有打压价格上升通道的作用，也有安抚民众的作用。4、房价问题不是绝对剥夺问题，而是在上升的价格预期下的民众产生了相对剥夺感。解除限购的目的包括几个目的：防止产生持续的快速下降通道。不是不让下降，而是不能快速下降，一旦快速下降，购买行为会向后推迟，形成恶性循环。目前正处于经济转型期，土地要素的投入将降低，我们试图将整个经济体对土地的依赖会减少。仅仅狭义的从企业注册经营角度来说，虚拟注册、集中注册，都是降低土地依赖的制度设计。确保房贷还贷的稳定性、社会稳定土地及与之相关的房产问题，不是简单的经济问题，是混合的政治经济问题。一是买房的人肯定要跳起来闹，房产商根据协议，需要补偿特定时间的价格差异。这就产生了，房子还没卖掉，现金流很紧张，就先需要出血补偿的bug。二是银行房贷的还款风险增大，房价下跌了，谁还还款呢？银行系统的风险不可忽视。同时为土地招牌挂建立好的价格预期房价下跌，意味着土地出纳金的收入会降低，政府的土地财政收入会减少。欢欣鼓舞的人脑袋都被枪打了，你的医疗、教育、公共交通，这些年快速增长都以为是税收的效果？都是土地财政为地方政府带来的收入才能实现的。为房产税征收铺路，解决财政收入问题房产税将成为地方税收的主要来源之一，这个制度也是模仿美国的房产税，1%-3%不等。也包括若干的免税项目，包括公共设施等等，当然我们设计的会更复杂。后面接着几个大招，包括：是等待全国统一的不动产登记系统完毕。不动产登记，不是狭义的房产登记，包括林业、海洋、矿产、天然气等基础资源资源。同时包括各类土地，包括国有土地、集体土地等等，及地上附着物，公共设施、房产等。最重要的还包括相关的权利，所有权、经营权、划拨权、地役权等等，非常复杂。是探索持有环节的房产税，解决政府哄抬价格冲动。在持有环节征税，既有利于对于高收入群体征税，也有利于土地集约使用。同时最为重要的是，替代以往的一级、二级土地出让差价，减少政府哄抬价格的冲动。土地使用价格上涨，土地要素的投入就会减少，更加多元、创意、高效的利用方式会出现。通过房产税调节收入差距，从持有总量、持有性质设计累进税。收入调节机制，中国特色，对于富人持有更多房产征税。对于高档住房累进的更高，类似重庆模式。对于持有规模累进的更高，类似上海模式。另外，一整套的土地收储、土地出纳也不是中国首创，荷兰在1922年就开始玩这一套了。------------------------------------------------------华丽的分割线-----------------------------------------------------几个重要问题的补充：1、怎么评价四万亿对于房地产的影响。四万亿是财政政策，财政政策是无法直接影响到房地产价格的，关键是货币政策。因为房地产的投资主体不是政府，购买主体也不是政府（但是土地供给是政府）。四万亿的投向主要是基建、保障性安居工程、农村民生工程、社会事业等等。（但如果钱被套出来投资房地产，这属于违规行为，不能说财政政策导致这个结果。）2、货币政策对于房价的影响是较为显著的。主要体现为旺盛的需求上升，在土地供给适度的情况下，价格会上升。但大家不要简单的认为，放开土地的供给，房价就会下降，需要考察价格形成机制。大抵如此：货币超发=>（A）需求增长=>（B）商品房价格上升=>招拍挂价格上升=>=>各级土地价格上升（差价为土地财政收入）=>收储成本上升（比如拆迁费用）总的来说，是一个价格上升预期由末端向前端传导的过程。限购政策卡在（A），是通过需求管理进而形成预期管理。3、商品房价格的形成机制房地产本身开发周期长，存在价格预期，容易陷入持续上升或者下降通道。有人说是微观经济里面的蛛网模型，有一定道理，但处理方式不能完全利用储备土地调节。有人认为大量的投资资金进入房地产市场，催生了高房价，这是因果颠倒。因为投资资金以成本形式进入，在这里成本不决定产品价格，房产商不是按照利润率定价。（为什为房产么不是按照利润率定价，因信息容易获取，一般采用类比的市场价修正）因此，商品房价格形成机制是带预期的需求-供给定价。4、为什么土地各级差价很重要因为各级差价就是政府财政收入，一般需要弥补动拆迁费用（人员安置、地上附着物拆除）还需要进行土地平整，水电煤气通信道路等等的开发，一般由政府投资平台完成。前期的费用是巨大的，一般通过土地招拍挂，形成国有土地出让合同收回，并产生溢价。溢价成为的政府土地财政的收入，它支撑了大量公共服务（也滋生了许多腐败）。5、房产开发的投融资情况一级土地和二级土地开放的主体一般是不同的，另外还包括土储中心、投资平台等等。一级土地开发一般是政府公司承担，因为修修路、通通渠是没有收益的。二级土地开放带上功能了，包括商业、住宅、公用配套、绿化等等，能看得到收益。我们常说的信托，利用政府信用担保，从银行拿钱给政府下属公司对土地进行开发。并且希望卖出一个好价钱，能够回本并且产生溢价收入。这里的收入，就是二级开发的成本。6、如何看待买不起房子的问题前面已经说过了，房价的主要因素是需求端钱多的扑出来了，换而言之：确确实实有人有钱买得起房子，而且是相当一批、相当有钱！因此这是一个收入结构的问题，有人钱多的没地方保值，有人则买不起。在存在价格预期上涨的情况下，一种剥夺感悠然而生，其实谁都知道房价只是信号，没有价值。------------------------------------------------------华丽的分割线-----------------------------------------------------有些人在评论里面跟我撕逼大骂，还说我是财政司的人，楼主表示还能混这么高，很是欣慰。在那货删除了自己所有评论之后，一个个举报我的评论，要不要这么low，这么怕被我举报？7、对于房地产市场“市场化”的驳斥房地产市场不可能市场化，原因在于土地供给是政府几乎完全垄断的。一级土地市场不存在竞争者，只有一个供给商，直接市场化的结果就是愈发高的出纳金。为什么政府垄断，这超出了这个题目解释的范围，大抵就是“政治基础问题”。土地分为国有土地和集体土地（集体土地是非公有的），后者属于农民，是政治问题。集体土地的流转目前仍在探索中，但即便流转，其权利也受到制约（小产权问题）。8、对于房产税路径设计方面的讨论@苏宁 提出房产税功能中，首要应当是募集收入，其次包括是收入分配问题。在考虑到收税成本问题后，比例税相较于累进税（基于规模或性质），更为合适。我赞同先募集收入、后调解收入，且应考虑税收成本的观点，但推出的结论却不同。原因包括几点：1、基于人大立法权的背景分析，人大立法已成为社会的共识，在考察社会的偏好之后。对于富人征收更多的税收，应当说相当部分人的会赞成，这涉及文化偏好、意识形态。2、基于挤出泡沫的考量，累进税有利于引导空房进入二级市场交易或者出租。（供给提升）3、征收的前置成本是较低的，依据房产合同、工程信息（如BMI），征税对象较为清晰。不存在遗产税、增值税、营业税那样税基不准的问题。4、征收的后置成本也是较低，对于不纳税人，进行制约是相对较为容易的。为保持房产的有效使用，需配套水电煤气弱点等功能，缺一不可。5、交易环节可要求提交纳税证明或补缴税款，否则对房产流转不予认同。显示全部 收起

昨天才听了某开发商的看法，资金链不紧张的开发商怕是数得出来吧，市场正在慢慢弄死一些小开发商，房地产开发行业准入门槛会逐步变高、利润率会逐步压缩，资金少、经验不足、实力差的开发商会被一步一步挤出成熟市场，挤向三四线城市，还能达到加快城镇化作用。说了这么多，其实还是在说资金，限购还是小动作，限贷才是关系到资金的大事。BYW，这位开发商等着明年上半年抄底入手一套房，理由是下半年是销售旺季，品牌地产可能还能挺住，明年上半年可能真的就见底了。得匿 收起

温的出发点不可谓不好，至少是不可以让房市继续泡沫下去。至于没泡沫了地方政府怎么活，他没来得及想清楚，也不必想太清楚，有李在他后面继续想。就好比一定时炸X弹，他没办法解，但至少他有办法让它的定时器停下来，或者至少慢下来。可惜，房地产已经绑架了中国经X济，它的停X滞会引发整个中国经X济的停X滞。政X府机器的巨额开支把限购前赚到的土地收入都吃干抹净的时候，就是解禁限制令，等着房地产经济来支付的时候。这样以来，房产泡X沫的破裂是迟早的事，中国需要尽快找到新的经济增长模式，来替代房产经济模式，否则，破裂带来的经济停X滞和倒退将会持续很多年。这也就能解释我国领X导人近期不断出国访问，试图扩大对外贸易。唉，就没人想想怎么提高内需么？看来就老外知道中国是个大市场，在我们自己领X导人眼里，中国一直是个大累赘。我觉得我写得挺和谐的了，干嘛还不让通过审核？ 收起

提供一个视角，中央政府和地方政府在利益上的博弈首先提供几个事实1、土地供应是政府垄断，操控供应市场非常容易。2、地方政府收入一半左右来自于出卖土地和相关税费，所谓土地财政。3、分税制和中央垄断企业，导致中央地方收入失衡，中央收入（包括各路超级央企）赚的盆满钵满。4、地方政府首脑的任期制，乐于见到短期内的土地和房产上涨，个人利益和政绩都有短期保证。5、中央政府要为房地产失控承担最终责任，如放任泡沫扩大，民怨沸腾，你懂的。中央政府和地方政府在利益上的博弈：1、中央政府为防止泡沫和纾缓民意，要求地方政府限购。2、限购打击了房产投资需求，是房产市场遇冷的原因之一。3、地方政府当期收入下降，有强烈的利益冲动，放松限购，刺激房地产市场所以，总体上，中央政府想挤泡沫，地方政府想做大泡沫。但是，如果挤泡沫过快，地方政府必将面临财政危机，中央政府既不愿意也不可能全面弥补失血的地方财政。由此，中央政府在挤泡沫和保地方财政收入玩跷跷板。政策还是那些政策，但跷跷板来回之间有不少空间，虽然都叫限购，北上广和三线城市在政策内涵上差距甚远。北上广作为经济中心需求强劲，限购政策一段时间内，会保持强硬态势。三线城市需求较弱，限购政策会实质性的放松。至于房产税什么的，大部分地方政府相当抗拒，现在卖地是一次收了70年的租金，房产税是一年一收，对于任期制的地方政府来说，孰重孰轻一目了然。长远来看，房产税替代土地出让收入是必然，但这个过程会是渐进而漫长。至于土地统一登记、房产联网什么，那都是细枝末节的工具，没有任何实质性影响。说难听点，就是政府在财税和土地制度的改革上无所作为，必须有所交代的时候，作为政绩工程推出来的。前任建设部长信誓旦旦要在2013年完成全国联网，现在什么时间，什么进度？ 收起