房地产REITS在中国实施最大的难题是什么?

2014年5月21日，首只私募REITs在深圳证券交易所挂牌交易转让。2015年6月，首只面向大众投资者的公募REITs基金——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金，完成证监会的注册，即将发行。待基金成立后，亦将成为在深交所平台交易的首只公募REITs基金。深交所自2003年即开始着手房地产投资基金研究，2006年以来与相关市场主体共同合作设计产品、储备项目，并积极参加中国证监会有关房地产投资基金产品的制度设计与项目论证工作，为REITs产品推出做好了充分准备。随着金融创新工具的不断推出，深交所服务上市公司的方式和手段更加多元化，综合金融服务能力得到进一步提升。一、 深交所平台即将迎来首只公募REITs基金的上市首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs产品基础信息：受益于国务院批准并支持深圳前海开发开放的政策、证监会及深圳证监局支持前海在资本市场改革创新的先行先试、前海管理局及前海金控在前海开发建设中的创新尝试、以及深圳证券交易所对REITs挂牌交易的推动，6月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，基金成立后将登陆深圳证券交易所上市，成为我国首只可交易的公募REITs基金。鹏华前海万科REITs是国内首只在封闭期内投资目标公司股权以获取商业物业租金收益为目标的公募基金，标的物业为位于深圳前海的万科前海企业公馆公司。鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金，将采用公开募集的方式发行，拟募集30亿份，每个基金账户单笔最低认购金额为10万元。基金成立后将进入10年的封闭运作期，期间在深交所上市交易，给持有人提供流动性便利和退出机制，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易。基金在封闭运作期内的管理费年费率0.65%，托管费年费率0.1%和投资顾问年费率0.2%。10年运作期届满，在满足基金合同约定的存续条件下，鹏华前海万科REITs将自动转换为上市开放式基金（LOF），基金名称变更为“鹏华丰锐债券型证券投资基金（LOF）”，基金份额仍将在深圳证券交易所上市交易。鹏华前海万科REITsREITs将采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次，且每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金，在合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例投资于目标公司（深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体）股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会；鹏华前海万科REITs，还将以不低于50%的基金资产,投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。鹏华前海万科REITs基金的部分基金资产，将通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。二、 首只公募REITs基金的创新意义：自1960年在美国出现以来，REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度惊人。从国际经验来看，公募是REITs产品的主流模式，不仅有助于为房地产投资带来了极大的透明度、为房地产资产提供较大的流动性，也有助于实现重要的经济目标。REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。因此，可以说REITs作为一个资产类别的发展壮大是一个发达、有效的金融市场的标志。鹏华前海万科REITs作为国内首单REITs公募基金，其推出填补了国内市场空白，进一步拓宽了中国金融产品的风险收益组合区间，对有长期资产配置需求的机构及个人进行需求细分，丰富了国内金融市场层次和产品。从长期来看， 发展公募REITs对中国未来经济和资本市场发展有以下意义：（一）对于房地产企业：公募REITs促使房企由重资产向轻资产模式转变、减少银行体系的风险;引入长线资金和机构投资者，解决商业地产行业的资金久期错配问题； 活跃了房地产证券市场，提升了物业资产的流动性； 促进了房地产行业的分工和专业化，促进房地产经济的发展和相关就业增长。公募REITs有助于促使房地产企业向轻资产进行转型，也响应了国务院提出的“盘活存量”的目标，有效促进我国房地产市场长期健康发展。公募REITs的公共化和流动性，也将大大活跃房地产市场和证券市场。（二）对于投资者来说：在资本市场上，公募REITs为投资者提供长期稳定的资产配置工具；便于大众投资者配置房地产金融资产，减少对住宅物业的过度投机。参考国际经验，根据美国NAREIT提供的数据，截至2014年，权益型REITs在过去的35年中提供了平均14.0%的年度总回报，而标普500提供的回报则在10-12%之间；此外，由于份额持有人有权得到REITs每年收入的90%，能够参与收入再投资，这带来了更高的当期回报。大规模的REITs还能通过投资的分散化，将投资资产分散到不同部门、不同地理区域和不同承租人之上，有效地降低风险。公募REITs将成为投资者一项重要的长期资产配置工具。公募REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，且有专业投资机构管理，可以引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。随着REITs市场的不断成熟，房地产投资将小额化、不动产动产化、风险分散化和投资简单化，可投资的地产类别也更为多样化，使得投资者能通过REITs投资获取长期收益和资本增值。（三）对于政府：建立和完善国内商业地产定价机制，实时有效地反映市场状况，也为监管机构提供了市场化的政策工具目前我国对住宅用地产的监控主要参考各地的新增地产投资、新开工面积、二手房交易额等指标，但是对于流动性偏差的商业地产则缺乏指示性很好的监测指标。随着商业地产在我国经济体量中的比重越来越高，对其市场状况和动态的有效监控也十分必要。REITs的基础物业往往以商业地产为主，且由于在公开市场交易，股价的指示性较好，可以作为政府经济决策部门、学术研究机构等做为商业地产市场状况的监控指标，提升对整个房地产市场的研究和决策。同时，REITs作为一种重要的金融产品和工具，也可以通过影响其发行、再融资等活动，协助对地产和宏观经济的调控。（四）对于投资管理机构：公募REITs开创投资新领域在此之前，国内公募基金投资范围主要在股票、债券、货币三大类资产，而REITs基金的获批则意味着公募基金投资标的开始涉足资产证券化领域，进行一级市场的股权投资，是一项重大突破。显示全部 收起