「老屋新生」将老房子进行改造需要哪些条件进行评估 ?

我其实不知道楼主是在问政策性法律性的问题还是案例问题。。我权当是在问建筑设计的问题我随便拿几个案例给你参考老房子进行改造各个时期的都可以。原则上，即使是残破不堪的也行。只要创意在，什么时期的建筑都能有韵味。（但是可能不适合你要的老屋新生的范畴，你是要旅馆或住居改造吗？“老屋”这个词甚是奇怪，还是说你想问危房子在什么时候该拆？）好了，不废话了举几个案例。比如残破不堪的有：只剩下几面墙的，你可以这么干没有楼梯，过道的，你可以 这么干没有楼梯，过道的，你可以 这么干完好无损的话，你可以在室内自己加个中庭，比如完好无损的话，你可以在室内自己加个中庭，比如整面墙都没有的话，你还可以这么干整面墙都没有的话，你还可以这么干剩下半面墙的话，你还可以这么干剩下半面墙的话，你还可以这么干只剩下遗迹的话，你还可以这么干只剩下遗迹的话，你还可以这么干但是基本上核心的价值观是但是基本上核心的价值观是参考文献：《architecture in conservation》显示全部 收起

我从事景观设计工作，建筑改造项目主要接触的是传统古建筑和老厂房改造。我和楼上的观点一致。结构、功能、文脉是必须在现场踏勘时进行评估的主要因素。等楼上案例的时候我发个手边现有的现场照片，算是反例吧。去年我在作浙江省某地考察乡土景观。这是在某个刚刚经历改造的乡村看到的景象，手机拍摄就不纠结画质了。一开始看到的景象是这样的。其实也没什么，直到我看到这个建筑。和它的侧面。离开主要道路后还有更多这个乡村在更新改造时将村内主要道路两侧夯土墙刷白。那么，猜猜在更新之前这里的建筑是什么颜色的？这里我想提一点，旧屋改造的时候请尽量挑选当地材料，不要图省事就用白墙黑瓦花岗岩，多花点时间在传统材料的创新上会更有益处。所以在前期评估的时候请加入旧屋建筑材料和周边乡土建筑材料的评估，包括来源产地、色彩、加工工艺、砌筑方法与纹理等等。显示全部 收起

不知道题主是不是侧重民用建筑改造，但是研究生期间做过最多的是工业建筑改造的项目，不论是实习还是调研，全国工业建筑改造的案例基本都了解，资料也有一些。 民用建筑改造也接触，这一块相当大，任选一个方面都能出一篇硕士论文。全国目前对于工业建筑的改造大致是两种模式，第一种是政府主导型，例如西安大华1935，上海苏州河，另一种是民间或企业的自发行为，例如北京798和天津万科水晶城。前者需要做大量的前期评估工作，后者基本是市场选择下的自发行为。评估应该从以下几个方面进行，首先是经济效益的评估，改造后能够带来多大的经济效益一般可以从其地缘优势和周边区域商业氛围来判断。其次要进行结构可靠性的评估，包括结构是否具备改造可能性，以及水暖电气管道的配套。再次是文化价值的评估，不论是民用的四合院还是工业建筑遗产，都承载着一代人甚至几代人的回忆，在城市发展中有很大的文化价值需要考量。最后还有与城市规划的契合度以及生态价值和历史价值，例如西安城墙内不允许新建建筑，于是改造就成为城市更新唯一的路径。另外，题主所提到的（老屋新生）概念大概是建筑学范畴，我第一次听到这个概念是通过左右客的一次交流汇报，虽然他们是将传统民居改造为酒店，但是在一些细节上的设计改造都有意义，题主可以找找看资料。前期评估方面论文很多，涉及的方法论也很多，但是评估的短板还是无法摆脱主观影响。这方面可以看看刘伯英主编的工业建筑遗产论文集。如有不妥，欢迎讨论，答主研究方向主要是框架工业建筑改造为商业住宅区，欢迎志同道合朋友指教。 收起

老建筑改造以后会是一个很大的产业，在大规模新建结束之后。但每个项目本身并不会很大，而且针对最大量的集合住宅，由于产权的问题，必然是困难重重。然而这又是不得不面对的一个问题。按五十年寿命，七十年产权设计建造的目前中国城市最大数量的这些住宅，是成为包袱还是财富，很难预测。所以我们不说这最难的， 还是谈谈那些比较好改造的厂房啊，写字楼啊，独栋四合院啊这些比较好对付的吧。1 首先评估的不是房屋本身，而是城市总体规划对这里的控制情况，是拆迁，还是维持，还是改造。北京古城大多数胡同四合院最终被拆迁，从来都不是因为房子老旧，而是因为城市规划里就没准备留着它们，这意味着没有任何其他可能，只能被拆除。如果在拆迁区，那不用考虑什么改造了。如果在改造和维持区域，那进入下一步。给一张王南绘制的北京胡同残存图，感受一下。2 评估产权情况。随着拆迁的文明化，现在对房屋未来影响最大的还是产权状况。一栋旧建筑的产权是单一的还是分散的，自然人还是法人，产权人的具体情况，都有不同的影响。明确能够最终交易或者委托到单一产权人手里进行操作的，才能进入下一步。3 然后，要看建筑物本身是否文物保护单位，是否有历史价值，如果有历史价值，则需要被保护，那么能够被改造的范围就会受到控制。但这种控制也意味着价值。虽然历史建筑的历史价值未必能变现，但好的设计师能够最大程度的使这部分价值凸显，甚至超过下一条的容积率最大化。4 评估 土地价格和发展潜力。这仍然比房屋本身更重要。因为房屋可以改变，土地才是永恒的。在历史街区里，为什么所谓城市肌理能漫长的延续？因为在历史上每次改造，都会受到产权地界的约束，过去的城市很少有当代那种大规模强征拆除新建的条件，古人各自分别改造自己的房屋，都在地界之内，结果就是几百年后城市街巷关系还是差不多的。现在的改造首先要看区域的土地价格，然后看规划给予的使用性质、容积率、限高、停车等规划条件。规划条件与地价一起，决定了场地的经济价值潜力。针对这个潜力，其实一般业主都会选择利润最大化，---大多数时候利润最大化就是容积率最大化，也就是总面积最大化。在保护好历史文物和遵守法规的情况下，最大就最大吧。但如果是风光美好的景区，那有时候还会进一步控制建筑的规模和体量。通过土地价值评估，基本的改造策略也就自然浮现了，是拆了重来，还是部分改造，还是基本保留局部改造，主要是控制投资和收益的数据，确定未来使用的业态和规模，做宏观的考量。5 评估建筑空间和形态价值。基本策略确定后，就要分析将要保留的建筑部分和剩下的空间部分，到底要怎么去处理，才能最大程度的发挥土地和建筑的价值，提升对城市环境的贡献，创造美好的建筑空间。这个阶段是建筑师充分发挥艺术想象的地方，但对遗存建筑和空间本身的分析研究最为重要。有的人喜欢原汁原味，古香古色，建筑改造够就会修旧如旧，比如上海外滩12号汇丰银行，基本是这个思路。更多的情况，针对历史街区保护要求不高的部分，以及很多近现代非文物保护单位，当容积率要求不那么高的时候，很多会做新旧对比的方案，新老两部分相得益彰。这个在欧洲非常多，在国内比较有名的有上海新天地，北京798，成都宽窄巷子等等，基本每个历史街区都会有这样的需求。6 基本空间方案大概有了以后，要做结构上的鉴定，看是否要加固，如何加固，并要跟建筑方案结合。结构安全鉴定是严肃的法律程序，很多老建筑在抗震方面是比较弱的，比如这次尼泊尔地震，大量古老的砌体结构根本不具备抗震能力，但经过加固是可以达到规范要求的，而且加固本身的措施做得好，也是一种结构的美感。7 结构之后，其实非常重要的是水电煤气空调的改造，这对实际使用的品质和商业运行至关重要，煤气对安全要求高，又是中餐必备的；污水处理对使用舒适性影响很大，城市环保也有要求，要很注意解决；空调是现代人不能缺的但室外机又大又吵又难看，需要妥善隐藏；网络和用电都要安排好大型设备的位置，特别是变压器这些危险货色，很不好安置。大概就这些吧。细的没法说了，真要说得弄一本论文出来。不过，问这么大的问题是要做啥？没有实际项目，是不需要问这个的~~~~有项目的话，直接联系设我看场地签合同开搞嘛，策划规划设计一条路服务哦。显示全部 收起

谢邀。没做过实际的改造项目，本文抛砖引玉。有不少好的案例，改造也是很容易出彩的一个设计类型，所以先说几个需要注意的点，再慢慢更新案例吧。技术和实用角度，第一位的必然是结构，结构，结构。老房子历经岁月而幸存说明结构本身是成功的，但是自然的侵蚀和使用方式的改变都会导致现有结构不再适应新的安全需求。所以设计时需要对结构格外注意——现存的结构是不是还适用，是不是需要加强；如果无需加强，怎么把现有的结构融合到设计中；如果需要加强，怎么让新的结构和现有的结构和谐共存，又能表达出新设计的内涵和目标。文脉和内涵方面，尊重当地的文脉——人文习俗，自然气候，建筑类型，乃至材料的选择。如果不谨慎，简单粗暴长官意志的话，很容易造成项目本身和周围环境的割裂感。当然这要看context本身是不是有足够的值得挖掘和联系的价值。最后可能也是争议最大的就是改造前后的建筑功能。这个不仅仅是国内很多仿古建筑被人诟病的原因，也是在欧洲一些老城改造中被讨论得很多的话题：如果仅仅保留了老建筑的立面，而内部从原来的民居改造成了酒吧或者会所，算不算很好地保护了建筑遗产？案例我会最近持续更新。 收起