不为答题，纯为理清自己的认识~这是百度百科对房屋预售的回答：百度百科——全球最大中文百科全书_房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房（现房）的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无 展开
不为答题，纯为理清自己的认识~这是百度百科对房屋预售的回答：百度百科——全球最大中文百科全书_房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房（现房）的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。这是我的补充：题主说的“完工交付前一年就开盘”，“开盘”实际是指：开发企业在合法取得预售资格之后对外销售房屋的这一行为，“交付”是指在建的房屋工程竣工完成验收，购买者验收通过后确认得到房屋所有权的这一行为。“用提前开盘的钱完成剩下的工程”，这也就是房地产开发为什么能加快社会资金流动，与金融机构合作密切的原因所在了。这里又涉及两个概念：房地产开发贷款和按揭贷款房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。按揭指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如：住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。举个例子，以前卖现房，开发商必须攒够了1个亿，把房子都建好，然后开卖，购房者拼死拼活一辈子，交清全款60万买了一套房。这些，都跟银行没太大关系。现在卖期房，开发商只用拿2500万开工，找某某银行申请开发贷款2500万，等房子建了一半（我接触的情况下，房子楼层建成了1/2就基本达到预售条件了），然后开盘，购房者拿不出全款，就找银行申请按揭贷款，以自己未来能够得到的房产作为抵押，获得银行贷款并从此分期付清本息，贷款还清后银行归还房产，购房者才能法律上拥有自己的房子。发现了吧，现在不管开发商还是购房者，都跟银行有了莫大的关系，而且银行从两方面放贷款，纯赚利息，何乐而不为呢？这里就又有两个问题：1）银行哪来的钱放贷呢？中国人民巨量的个人储蓄呀！世界第一呀！为什么学经济的人都不主张把钱存银行呢，就是因为银行给你很低的存款利息，然后把你的钱拿出去赚钱了，赚的钱比付给你的利息多多了。有人能够借钱消费，就一定有人在存钱。如果大家都在借钱……2）银行凭什么给开发商贷款呢？前面说了，“原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债等等质押担保”，在拉贷款压力和购房者狂热的需求之下，银行的原则是可以商量的。比如，有的开发商建好的房屋暂时不对外销售，而是抵押给银行贷款再建设，等到购房者要买那套房时，就需要办理解押手续。最后答：这种行为，既不是明智的财务安排，也不是打法律的擦边球。商品房预售制度、房地产贷款业务放开，是政府政策主导，市场自发遵循的，最初目的就是为了盘活经济。显示全部 收起
