2014年，青年公寓这个概念格外收到资本亲睐。不过仔细想想，房产热已经过去，接下来的后房产时代谁来接力的问题，不得不提上议事流程。如何用房子赚钱，以及怎么用房子赚钱，成了有钱的聪明人需要考虑的问题。今天就“青年公寓”这个项目仔细说道说道。1,国内青年公寓现状 国内大学生平均22岁毕业，而国内平均买房年龄为27岁。中间5年的时间，大家都是住什么地方的？用脚指头都能想到，这是赤裸裸的刚需。而市场上 展开
2014年，青年公寓这个概念格外收到资本亲睐。不过仔细想想，房产热已经过去，接下来的后房产时代谁来接力的问题，不得不提上议事流程。如何用房子赚钱，以及怎么用房子赚钱，成了有钱的聪明人需要考虑的问题。今天就“青年公寓”这个项目仔细说道说道。1,国内青年公寓现状 国内大学生平均22岁毕业，而国内平均买房年龄为27岁。中间5年的时间，大家都是住什么地方的？用脚指头都能想到，这是赤裸裸的刚需。而市场上应对这方面刚需的解决方案就是，胶囊房，合租房，这些没保障，没规范，没服务的原始业态。于是，在后房产时代来临的今天，以解决用户痛点为原则的互联网思维的春风下，各大“公寓”大有万火燎原之势在2014年争相登场。统一的物业管理，规范化的租房服务，大量的房屋数量，一定程度的品牌营销，这类的公寓在国内各大城市应运而生。自如公寓 ，由链家地产独立所有品牌。借助自己房屋中介的信息优势，将业务延展到自己拿房装修出租。（成都）优客逸家——闲置房产增值管理整体解决方案。主要将市场闲置房产，多以毛坯房为主，签下长租。然后统一装修，改造成公寓出租。14年在上亿资本推动下，迅速将房间数扩大到到5000多间，从而奠定该公司在成都的地位。（广州）YOU+公寓，就是前段时间被大家热炒的“小米公寓”该特点就是 拿下一栋楼来进行改造。在满足住宿的同时，更强调公共空间的运用。这种模式叫做集中式，在下面会有详细分析。目前一线城市都有自己的公寓项目，如北京新派公寓，上海寓见，魔方公寓，蘑菇公寓，广州YOU+,成都优客等，仔细研究会发现，这些公司成立时间都是在2014年的样子。而之前，都是由大大小小的二房东来满足市场需求的。其中的混乱情况可想而知。2.青年公寓模式 分析一下国内情况，大致可以分为 集中式 和 分散式 两种。集中式，是以YOU+为代表，特点就是直接拿下一栋楼，进行改造。公共空间利用率高，不光得到了小米雷军的投资，最近还得到科技部的官方推荐，鼓励全国学习，走创业型公寓的路线。住宿，办公，交流，让每个公寓都具备孵化器的潜质。相信大家会想去哪里找那么多楼让你改呢？其实只需党国大旗一挥，相关补贴到位，那些前几年拼命扩张的经济型酒店改弦易帜，妥妥的。还有那些半死不活的烂尾楼，总算有了翻身，脱手的机会。分散式，这个就比较简单了。各处收集零散的房源，主要是以毛坯房为主，然后装修后分租。这个就是之前二房东的普遍做法，不过目前以公司模式开始运营的公寓，规模就远远大于个人为主的二房东，往往以数百套房，上千间房间为标准。由于分散式易于铺开的特点，目前公寓公司往往通过这个模式来想迅速做大，占领市场。集中式 容易形成快速形成品牌影响力，分散式 容易迅速扩张，占领市场，快进快出，盘活资金。所以估计以后各大公寓公司，都是 采用 集中式+分散式（名利双收） 的模式。比如集中式的YOU+和分散式的寓见上海，都是由雷军（顺为资本)投资的。这个动作多少也预见了以后公寓领域的发展模式，但由于资金来源是有着互联网科技公司背景的小米，所以其中就有了更多更多遐想空间，青年公寓会是神马产品的入口呢？后面可以简单聊一聊。3.青年公寓的商业模式是怎么样的，能够盈利吗？ 首先，我们会想一想，二房东有那么多人做那肯定是赚钱的。但可能也有人说，目前国家整治胶囊公寓，对隔间会有限制，不会允许大量隔断间的出现。没错，某中部城市为例,房管局对出租屋要求如下1，每间房不得居住超过2人，人均面积不得低于5平米。 2，不得将原非住宅用房屋用于出租 3，不得将房屋分割，搭建后出租或按床位出租 4，不得将厨房，卫生间，阳台地下室 等非居住空间用于出租 要想合法的经营公寓这些法律不能碰，于是我们就用这些规定来算笔帐。以华中某成为为例， 120平，三房，毛坯价格价格为1500元/月，签下5年，（第三年每年递增100元），将客厅分割一下，变成四个房间，每月共计收到租金4000元，其中管理人员工资分摊到网费，水电，物业，燃气中。当然管理人员管理的房间越多，成本越低。房间装修成本是5万，单纯房租一项每月获利2500*20=50000.，20个月收回成本，年收益率60%当然有人肯定会问，拿房装修到后面租房都是需要时间的，不会那么快。但实际操作过程是，如果是毛坯房入手的话，有个概念叫空置期，就是房东会给予一定装修的时间和租期满后空置在找到下一个人接手的时间，这个一般情况下，签5年长租约，空置期可以长达5个月。所以时间大大的有。这里只是算了一下房租租金这一项的达成的年收益率，而规模化后，其中的管理费用带来的收益也是惊人的。我说通过IT优化，一个公寓员工管理100- 200间房间，月收入轻松过万，你相信吗？这个留到以后仔细慢慢说，相信大家会发现做个公寓管理员真的是高薪职业哟！以上为分散式的公寓的盈利情况，而集中式除以上盈利外，还能通过公共空间获利，当然如果能获得政府补贴那真是赚大发了。基本的算一算，会发现公寓这个项目，年收益达到60%，且是刚需行业，并且因为房子都是租的，算是资产偏轻的行业。又不会受大环境的影响，这样也就可以理解为什么如此多的资本涌进来的原因了。4.关于租房020的看法 目前虽然青年公寓项目做得如火如荼，但目前都还只是草创阶段，如果说，1.0是卖产品，2.0卖服务，3.0卖文化。目前大家都还在完善1.0的阶段。什么是好的青年公寓，满足年轻人需求的好的公寓房子能否被大量的提供，目前还需要观察等待。“房子是租来的，但生活不是。”有这样生活观的人群会越来越庞大，所以越来越多的市场需求会被激发。如何能够接住如此大的盘口，需要一些看清楚行业脉搏的人出现。 反观当前，青年公寓的从业人士，特别是管理层，往往出现在两类人中1，地产中介人士，2，以前的二房东 。青年公寓在国内是个老概念，但绝对是新事物。这是一个在移动互联大爆发且切合中国国情发展的一个行业，而管理层是否能够看清形势，摆正格局，成了关键中的关键。新时代下的青年公寓，绝不是房屋中介和个人二房东所能驾驭的，这些传统的经验可能都会让这些项目走很多不必要的弯路。020项目的本质 ，在@王兴 在做美团的过程中已经讲的很清楚了。线上IT技术的高度依赖，及线下大量的夯实的工作，才能保证整个线上线下的通顺流程，二者缺一不可。最后，个人觉得020青年公寓，会成为各种互联网+产品的入口，（智能家居，穿戴设备，3C产品等）因为人在哪里，生意就在哪里。这也许也能解释为什么小米愿意大笔投入的原因。毕竟，若干年后，线下体验店到底是什么样子，没人知道。目前是高大上的商圈综合体，说不定以后都化整为零，成为各自的小房间呢。 不知不觉也说了好多，020到底是什么，互联网+是什么，慢慢都会水落石出。我在这里抛砖引玉了，希望能对大家有帮助。显示全部 收起
