2013 年 12 月,上海商业地产现状到底如何?是否出现过剩现象?

没有在上海做过项目，长期在广东，现在湖南，且偏重产业地产，非普通商业。就我所了解的行情来说，商业地产现在这五年之内发展异常迅猛，已经成为众多开发商追捧的宠儿，在短期内造成泡沫化在所难免。但是，如上朋友所说，商业地产是个动态平衡的产物，不是以短期内过剩与不过剩来论定。1、商圈与地段决定商业地产的成败；2、全国消费力不同，商业地产的发展层次不同。在上海不同商圈，核心商圈进行开发的地已经不多了，再贵也是能消化的，而周边向外扩展，会随着城市的发展而被消化。一线城市的近期内累积多，但是远期内足以被消化，而且消化很快。而国内二三线城市商圈，短期内聚集众多商业项目，消化压力会大很多，有泡沫化危险。好的情形出现在国内一些开发不完善的地级市与县城，因为商业项目为新起步，地价较低成本较低，市场前景较为看好，可以视为蓝海市场（当然是部分）；3、商业是个动态平衡的产物，一般前三年为养商期。没有经过前期的运营，断定一个商业项目成败与否，其实是不负责任的；而在养商过程中，商户与项目可以通过相互的调整，实现适合当地商圈的业态布局；4、国内众多开发商不注重前期的规划与后期的运营，而很多商业地产代理公司也是以收代理费为名头，不注重项目的调研与策划，以地产的形式来开发商业。包括众多的大代理行在内，其实对商业的运作没有足够经验，且代理公司人员流动频繁，对策划人员不够重视导致工作压力大人才流动大等原因，导致很多项目前期谈不上任何规划，都是纸上谈兵。而很多开发商根本没有前期意识，只想着求高端大气上档次，等真正要招商的时候，才发现想招的商户因为物业结构限制招不进来；5、前期有良好的规划，后期的运营也是解决商业地产过剩的一个手段。比如，打造运营平台，比如扶持商户，比如套利政府政策，比如纯粹炒房价，都有可能能够让项目经营回转或者是让开发商套利回收成本；6、商业地产的业态很多，不只是超市与百货。如今流行的专业市场，属于产业地产和商业地产的范畴，这类市场也应该在探讨的范围之内。而产业升级与产业转移带来的商机，也可以视为商业地产的机会。 收起

感谢邀请，不过首先明确一下，商业地产包括酒店、写字楼、商场等等。本人专注于写字楼领域，就在本领域说说吧。下面这张表是仲量联行统计的上海分区域甲级写字楼存量和增量数据，很清楚了，目前上海大约有1900万方各种办公楼，未来3年将新增1000万方。即将落成的上海中心有43万方地上建筑面积，也就是未来3年上海将出现差不多23个上海中心这么大的办公面积吧。说了供给，再来看看需求这端，下图是上海浦西和浦东两个市场2013年3季度的甲级写字楼出租率统计。可以看到，基本上除了新楼静安嘉里中心以外都满满地，各行各业都红红火火呀。可是事实上，中央商务区和非中央商务区的差距非常大，下图是两个区域写字楼空置率的统计。可以看到中央商务区的甲级写字楼长期保持极高的出租率，但非中央商务区空置面积就比较大了，而且各个区域的差别也很大。比如说类似于漕河泾、张江这样的地方，空置率会小些，但长风公园、闵行这些地方，空置率会比较大了。综合各方的报告来看，除了公认的2015年这样一个供给大年会影响上海写字楼的租金和售价水平，总体来说对上海未来的写字楼经济还是持相对乐观的态度，尤其是中央商务区的写字楼，绝对是不会有太大风险。非中央商务区的写字楼总体而言也相对健康，这里面有很多原因，客观上来说城市轨道交通的不断延伸、中心区域的拥挤和高租金、企业总部经济的兴起等因素都会驱使办公楼需求从中心向非中心区域蔓延。在某些政府政策的指引下，比如大虹桥这样的商务新兴区域前景也都还不错。说说最近的一些变化，自贸区政策一出来，明显感觉到在上海寻找办公场所的外省市公司多了起来，为何？享受自贸区待遇无需在自贸区办公呀，公司注册在自贸区就可以啦。综合各方的报告来看，除了公认的2015年这样一个供给大年会影响上海写字楼的租金和售价水平，总体来说对上海未来的写字楼经济还是持相对乐观的态度，尤其是中央商务区的写字楼，绝对是不会有太大风险。非中央商务区的写字楼总体而言也相对健康，这里面有很多原因，客观上来说城市轨道交通的不断延伸、中心区域的拥挤和高租金、企业总部经济的兴起等因素都会驱使办公楼需求从中心向非中心区域蔓延。在某些政府政策的指引下，比如大虹桥这样的商务新兴区域前景也都还不错。说说最近的一些变化，自贸区政策一出来，明显感觉到在上海寻找办公场所的外省市公司多了起来，为何？享受自贸区待遇无需在自贸区办公呀，公司注册在自贸区就可以啦。说完市场，可以说说楼主的问题，银监会下发上海银监局今日对各商业银行下发了 “关于商业地产融资风险的通知“，我认为未来写字楼这块的风险其实不在上海，而是在其他城市。看看下面这张戴德梁行统计的数据表。绿色柱子是现有存量，红点点是未来供应占现有存量的百分比，你不妨拿把尺子抵住右侧100%这里，看看超过100%供应的有多少城市。再看看那最高的几个红点点在哪几个城市。竟然！！！！好吧，说老实话，上海的商业地产市场不是谁都可以进来的，在高昂的土地成本下，可以说只有最顶尖的开发商才有资格和能力在上海滩一搏，而对他们而言，资金往往都不是问题。最危险的反而是那些二三线城市的中小开发商。他们追随着当地政府的各种金融中心规划，各种CBD，一个三线城市的郊区还规划”一核两带三片区“的伟大构想。他们大干快上各种写字楼，商场。最终谁来买，谁来租？市场最终还是会体现出它无情的一面。而大批小开发商融资渠道往往十分复杂，各种影子银行是他们的好伙伴。最后再说点鼓励的。实际上，即使把未来所有的供应量和现在的存量加起来，跟美国比起来咱还是小弟弟，下图是中美写字楼总量和人均占有面积的对比。怎么样，是不是不那么可怕了？其实未来还是挺美好的，只是有时候咱们真的太着急了。显示全部 收起

上海的商业地产状况我并不熟悉，这里并不能给与明确的答复。抱歉。不过我认为银行表现出对商业地产融资的风险的担忧，不完全是出于商业地产是否饱和的考量。而更多是对于整个房地产行业调控下，银行本身现金流的考量。而且，从长远来看，中国的城市化进程还没有完成，现在全国拉平了也就60不到的城市化率。随着城市化的不断推进，商业地产远远还没到饱和。不论几线城市。当然，目前开放商为了卖住宅而捆绑的一些所谓的商业项目也是另银行头疼的一大原因。只要能把房子卖出去，开放商就能在楼盘边改一个综合体。然后这个所谓的综合体要不了多久就变成大市场了。以上个人愚见，未能帮忙，望海涵 收起

不好意思，上海的商业地产市场不是很了解，但是从福建的情况来看，商业地产项目也在这几年大规模爆发，项目质量良莠不齐，其中除了像万达、泰禾、SM、连捷集团等专业商业地产公司有在精心做商业运营规划外，大部分还是打着综合体的旗号，将商业配套作为噱头，再提升住宅及其他可售物业的价值，促进销售，至于后续的商业项目是否能运营良好，还不确定，还存在诸多风险和不确定因素，所以还是打着商业的旗号在做房地产生意，先回笼资金，所以商业地产饱和的风险还比较小（福建商业地产还刚起步）。由于政府没有调控商业地产，因此诸多开发商是一拥而上，想借力商业地产多销售住宅及配套。至于上海的商业地产可能不大一样，基于上海强大的消费力和需求，商业地产项目在上海已经有较好基础，若是上海作为一个国际大都市，金融中心，在不断吸引外地消费者聚集甚至定居，则商业地产这块需求也有节能有存在。所以你可以分析下上海的商业地产从业者是从以下哪个方面出发进行假发的？1、提升本项目的住宅配套吸引力；2、市场有需求，专业做商业地产以满足该市场需求；3、政府是否也很支持商业地产项目立项；福建目前的情况依我个人分析是第1、3点。第2点只在类似泉州的这种经济发达，商业地产不发达这种地区（泉州GDP连续10几年在福建第一，但购物中心及百货远不及福州和厦门）。以上只是大体上概括一下个人的分析。 收起

谢邀！我也是并不生在或长在上海那片土地上。我认为，商业地产什么的出现饱和情况是不大可能的。商业地产的弹性很大，同样位置，不同的规划和前期推广策划，就会使得项目差距很大，就像楼上周师（此为昆明叫法）所说：良莠不齐，新的精心策划和打造的商业中心的出现可能会淘汰周边的不再吸引人的商业体。老旧的商业体又通过业态和租金的调整继续满足商家和周边消费者的需求，通过市场不断调节，如果有一天所有的开发商都说不能再建商业了，足够了！那就是真正饱和的时候了。但是我觉得现在还不是那一天到来的时候。我接触过的一些房地产项目，商业部分的地价和建安成本等加起来并不高，如果哪天真的饱和了，是不是租楼下的商铺做生意和租楼上的房子睡觉都是一个价格了~ 收起