泻药！╰(●'?'●)╮ 谢谢如此看得起我邀请我回答这样一个问题。其实我也是处于转型期。。很多东西不是特别了解，经验也是不是很足够。有些地方回答的比较稚嫩傻气还请包涵 :)看 @洪乔龙 的答案基本上是标准答案了。之前也在知乎上看到了另外一个很具有参考意义的答案房地产开发主要分几个步骤？这两个答案结合基本上正规军的路数也勉勉强强算是能理解了。正规军的路数当然要走，不过对于刚起步的，规模相对较小的地产 展开
泻药！╰(●'?'●)╮ 谢谢如此看得起我邀请我回答这样一个问题。其实我也是处于转型期。。很多东西不是特别了解，经验也是不是很足够。有些地方回答的比较稚嫩傻气还请包涵 :)看 @洪乔龙 的答案基本上是标准答案了。之前也在知乎上看到了另外一个很具有参考意义的答案房地产开发主要分几个步骤？这两个答案结合基本上正规军的路数也勉勉强强算是能理解了。正规军的路数当然要走，不过对于刚起步的，规模相对较小的地产公司，走野路子的一面有时候或许也需要借鉴。那五花八门各出奇招，三天三夜也讲不完。我就讲几个比较典型具有代表意义的吧。肯定不是很全面，而且一部分可能是在打擦边球，仅供参考，模仿需谨慎。。。。1.资金资产。房地产开发商普遍缺钱众所周知。之前稍好，按正规程序走，拿资产作抵押找银行贷款，没什么特别大阻碍（当然和银行关系还是要好才行）。但是近期政策变了，银行开始收紧对房地产的贷款。基本上是你拿着价值好几个亿的土地证（举个例子）去银行贷款，银行一听说贷的款要投去盖房子，马上一口回绝你表示怎么说都不行。（当然和银行关系特别特别铁的大牛们可能例外）。这个时候就要发挥主观能动性。1）可以找信托。像一些风控部门监管比较松的信托就会放贷给房地产公司，当然风控松利息也相对较高。不过信托的钱也是银行来的。所以银行不给钱还是没有钱。2）可以找合作的其他性质的公司，比如说，你是搞房地产的，就找一个搞养殖的（随便举个例子）名下没有开发房地产资格的合作。以养殖公司为主体向银行贷款，以房地产公司里面的不动产作为抵押，然后保证钱不用作房地产用途，用了之后后果自负。当然钱贷出来了，还使用到房地产。就是以后可能被监管部门发现，那就非常麻烦，因此有很高的风险。以上办法都以和银行关系非常好，并且有资产作抵押为前提的。2.必须要有项目作为切入口。成立房地产公司，人员配置齐全，但是没有项目，基本上等于坐山吃空，不盈利也白搭。不知道题主有没有拿到具体项目。拿项目这事基本上属于一个【各显神通】的地方。不是说拿就能拿到。这个操作技术要求太高，我不是特别清楚，暂且不表。不过拿到项目之后就按照以上几个链接说的办齐手续就行了。3.如果是公司成立初期，且在项目刚刚启动阶段，完全完善的人员配置其实并没有必要。人员配备要精简，启动初期有【财务部】【前期策划部】和【工程监管部】这三个部门，【后期销售】这个部门的成立可以晚于上面提到的那几个部门以及一些重要的管理人员（未经仔细研究只是举个例子仅供参考）。招兵买马需要过程和时间以及金钱，掌握好各个部门成立的时机。每个部门需要几个人，在什么阶段组建，需要提前多少时间准备，预计花费多少，需要根据情况而定。等到人员到达一定数量，【人力资源部门】就可以成立来专门接管这事，不用老总费心了。但是！除了公司内部的作用力外。外力也是房地产开发公司所一定要依靠的力量！很多小型房地产开发公司内部只有十几个人，依靠外力（政府关系，村民（拆迁）关系，工程队 etc....）把事给办了。4.关于监工。唔，这个属于具体的管理和操作了。据我所知建筑质量问题在我国属于一个非常普遍的问题。因为开发商不等同于建筑师。建筑师如果非常注重这个楼的品质，可以画完图纸跟后期来客串监工，但是开发商因为除了建筑之外还要忙于资金以及各种关系，到现场天天蹲着基本上是不可能的。这个时候【工程监管】这个部门非常重要。题主问【如何让施工方严格按照我的思想来施工】，这个是挺难的。且不论题主的思想是什么。施工这一块水比较深。分好多种情况。。。比如说要在城市郊区拆几个村子搞旅游地产，结果村民把路一堵说【你们的施工必须交给我们村来做不然路不给走】。。（真的有如此彪悍的施工队的相信我！）所以说负责【工程监管】这个人的角色就非常重要。就和打仗一样，他要懂得安抚和强硬并用，让一群人听话并且达到领导的目的。【工程监管】里的人如果会来事、在施工方里有根基、较强硬同时又很听你的话的话。。基本上没问题了。不过看都能看出有这么一个人是多难。5. 外包这块。真的是不太了解。欢迎大家补充。显示全部 收起
