如何看待深圳现在的楼市?

你好! 04年下半年以来,深圳楼价加速上扬。到今年春节后深圳楼价的涨速只可用“颠狂”来形容。进入8月份,深圳楼市从火爆逐渐转凉、变冷。现在,各中介公司在冰期里苦苦挨着今年不同以往的“金九银十”。 最近一年来,老侯一直坚持深圳楼市有泡沫在堆积,在今年深圳楼价疯长的时候,老侯也曾预言:深圳楼市15个月之内“拐点”必现,个别炒作过渡的片区或楼盘或将出现30%的跌幅,深圳楼市将进入调整期,楼价从单边上扬转为涨跌互现局面,而且豪宅等高端物业将率先“跳水”。现在看看市场的情况,除了对于“拐点”到来时间上的预期太过保守之外,其他预言,比照现在深圳楼市大致相符。 老侯在去年就坚持以下两个观点:一是深圳楼市调控只能靠**;二是国有商业银行在深圳房地产市场作了过渡的风险投资。“庆父不死,鲁难未已”,当着象深圳这样的移民城市对于住房汹涌的刚性需求,如果**不改变住房供应模式和商品房产品结构、坚持楼市单一商品房市场自我调节的态度;如果各国有商业银行依然对房地产市场执行异常宽松的信贷政策,就好像在一口已经滚开的锅里不加冷水,反而不断增加锅底的火力,深圳楼市这口直径本来就不大的锅是迟早要烧干、要烧红的。 今年的6月份之后,地方**对楼市的态度和政策变得坚定而且有力,加上央行一系列的货币紧缩政策的出台,使得这两个方面的问题都突如其来地改变了。深圳的房地产市场随之急遽逆转:市场成交异常清淡,出现了往年从未出现过的“冰期”的感觉。华侨城和香蜜湖的豪宅以及高端住宅的价格率先下跌(但豪宅市场上的炒家尚未抛盘),后海和景田等片区二手房成交价出现10——20%幅度的下跌;卖方市场转变为买方市场。虽然,经过近两年的演变,深圳楼市已经脱变为投资品市场。但在中国特色的市场经济下,依然如股市一样,始终摆脱不了“政策市”的命。 这样的政策市里,深圳楼市后市如何? 老侯依然认为,对于当前的深圳楼市无论是用家、投资客、炒家,还是中介公司也大不必过于悲观。深圳楼市仅仅是在做一个它必须要做的调整而已。从中长期看,深圳楼市远未走到要“崩盘”的境地。就像一个二、三十岁的年轻人长得太快,有些骨质疏松,摔了一跤给弄骨折了。还远没有到登顶之后要走下坡路的时候。 老侯这样讲,有网友可能会说:老侯你到底什么观点和立场?搂价涨的时候你也喊长得太快、有泡沫!现在出现“拐点”,要跌了,你又看涨,确是为何? 立场实在很难讲得清楚,观点却可以很明确:深圳楼市在此一轮的调整期内,最显著的特点是涨跌互现,市场观望浓重而且持久。也不排除市场出现超跌的可能。但这恰恰是深圳楼市走向成熟健康必须要付的代价,之后深圳楼市依然向好。这一点不必比香港,看看今年下半年以来的上海楼市就知道。 很多人愿意用“租售比”来判断楼市风险。“租售比”是一个很有效的工具,用来衡量楼市泡沫的大小是非常客观的。因为有银行信贷的深度参与,房价很难反映城市居民的实际支付能力。而租金不同,租金必然真实反映城市里对居住有需要人群的收入水平。更深的原因在于“按揭还款”是可以作为储蓄和投资的手段,具有资产保值增值的功能。“租金”则是绝对的消费性支出。所以,“租售比”是可以客观反映楼市泡沫的指标。 但是,用“租售比”考量楼市泡沫的时候,既要结合国情市情;亦要作动态分析,不可生搬国外的数据,来衡量深圳的楼价,草率给出一个“要崩盘”的预警。第一,国人对于拥有自有住房的需求大不同于外国人;这就是为什么现在深圳的房价会高过美国的原因之一。第二,既然是“比”,就先有分母与分子,后才有一个比值出来。只有当分母不断增大,分子不增大,或者增大的速度远远落后于分母增大的速度的时候,泡沫才被快速吹大,当被吹大的过程持续进行,楼市才有“崩盘”之虞。现在深圳楼市的调整,不仅分母在的增幅在大幅减小甚至出现较大幅度的负数增幅;而分子(租金)一路快速追涨。所以,深圳楼市的“租售比”正在快速增大,就是说,深圳楼市的泡沫也正在快速缩小。 这样看,现在有什么理由担心深圳楼市的这个“拐点”要导致“崩盘”呢? 结论:引而不发的“个税”不会向人们想象得那么恐怖,政策性住房杯水车薪根本无法撼动市场需求,各商业银行也绝对不会眼看着房贷这块肥肉落到大举进入的外资银行口里。尽管如此,但深圳现在新推楼盘涨价没有道理。二手房自住客或者投资客的最佳买点应该在11月份以后。 收起