首套房而且是政策房,公积金贷款有没有利率优惠

首套房优惠贷款利率政策的取消,对购房人的供款能力提出更高的要求,利率较低的公积金贷款可贷额度则有所降低。除了农行外,如首套房贷客户向交行进行申请,还有可能获得95折的优惠利率,此前该行的优惠标准为基准利率的9折。 首套房优惠贷款利率政策的取消,对购房人的供款能力提出更高的要求,利率较低的公积金贷款可贷额度则有所降低。对于目前尚不具备购房、供房能力的人来说,不妨采用暂时观望、租房等方式进行过渡。 首套房优惠利率还有吗 “房贷已经获批,即日将发放到账户。”接到银行客户经理的短信,小全不由一阵欣喜。他和女友筹备今年举行婚礼,从去年下半年开始就把购房纳入了议事日程。经过超过半年的看房历程,终于选定了中环附近的一处房产。 “最幸运的是,终于搭上了优惠房贷利率的末班车。”小全说,4月份支付了定金后,他就开始进行房贷政策的比较。 “当时,想要申请7折的优惠房贷利率已经全无可能了。”小全进行了比较,尽管一些小银行可提供85折的优惠房贷利率,但由于贷款额度紧张,银行放贷比较困难。而在大型银行中,仅有农行一家还可为首套房贷客户提供85折的利率。 首套房优惠贷款银行“缩编” 不过,即使是85折的住房贷款利率,现在也无法进行申请。从上月开始,多家银行的住房贷款优惠政策进一步“缩编”。 以原本贷款利率政策最为优惠的农行为例,该行已经将针对首套房贷客户的85折优惠利率提高到95折。而工行、中行、建行等早已取消了首套房的优惠利率。 不过,除了农行外,如首套房贷客户向交行进行申请,还有可能获得95折的优惠利率,此前该行的优惠标准为基准利率的9折。 值得一提的是,部分银行开始对首套房贷款客户执行上浮利率,上浮的标准为在基准利率的基础上提高10%左右。如中行部分客户首套房贷利率需上浮,一些外资银行的首套房利率也需要上浮10%左右。 因此,对于首套房的置业客户来说,目前的市场环境下,购房的利率成本将大幅增加。加上去年以来央行已经连续加息,7月份通胀数据没有缓解的趋势,一些经济学家预测,新一次加息可能近在咫尺,这将进一步提高贷款利率。 我们不妨就以现行的利率标准来进行测算。目前,五年期以上贷款利率已经达到7.05%,如按7折优惠利率来计算的话,为4.935%;85折利率达到5.9925%,95折利率的数据为6.6975%。可是如果上浮10%的话,适用利率就将达到7.755%。 我们以100万元的商业住房贷款来试算的话,使用30年的贷款期限,等额本息法下,按照基准利率7.05%来计算的话,每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下,对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元,如按上浮10%的利率计算,每月需供款7181元。 因此,我们可以清晰地看到,首套房优惠贷款利率政策的取消,将对购房人的供款能力提出更高的要求。此外,由于银行在进行房贷审核时,一般要求贷款申请人的月收入能力至少为月还款额的2倍或以上,如果收入水平不能达到标准,也同样会影响到房贷的顺利申请。 公积金可贷额度降低 商业贷款优惠利率取消,直接推高了商业贷款的利率成本。而公积金贷款的利率则处于相对较低的位置。如经过几轮加息后,目前公积金贷款适用的利率为4.35%(5年及以下)和4.9%(5年以上). 但是去年推出“限贷”、“限购”的房地产调控政策以来,各地的公积金贷款政策也进行了相应的调整。以上海市为例,首套房公积金贷款的可贷额度从80万元降低到60万元,上海公积金管理中心规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。 值得一提的是,要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求:一是贷款人均为首次置业,其名下不得拥有其他房产,之前也没有申请住房贷款(包括商业住房贷款和公积金贷款)的记录,没有使用过公积金进行“冲还贷”业务;二是至少拥有两个以上的贷款人,按照规定,单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外,公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上,账户余额也需要满足一定的要求。 购房量力而行 贷款政策趋紧,可贷额度降低、贷款利率上升,这些都为有首次置业打算的购房人增加了障碍。因此,在进行购房决策时,需要更加理性,结合自己的实际财务状况与市场情况进行判断和选择,以防止给家庭财务带来风险因素。 如在优惠贷款利率取消的情况下,给购房人带来的直接影响就是每月供款额直线上升,这一点我们在前文中也进行了测算。除了商业银行主要使用的测算方式,即月还款额在月收入中的占比不得超过50%外,我们还可以结合利息保障倍数来进行测算,计算的方法就是每个月的实际收入÷每个月要支付的利息。假设对于一个月收入为1.8万元的家庭来说,申请了100万元的住房贷款,按照目前的基准利率水平,每个月需要供款的金额为6686元,其中利息支出就达到了5875元。尽管按照月供款在收入中的占比这个指标来衡量,数据为37.14%,属于可接受范围。但是我们如果以利息保障倍数来计算的话,得到的数据仅为3.06,低于4的安全值。这个指标说明对于这样一个收入水平的家庭来说,目前已经处于负债过度的问题,家庭财务存在一些隐患。尤其是当职业风险发生时,会对家庭财务带来比较大的影响。 除此之外,还可以考虑的一些指标有资产负债率、资产流动性等。因为购房是一项影响较大、时间较长的决策,对于首次置业者来说,尤其需要谨慎。 对于目前尚不具备购房、供房能力的人来说,不妨暂时观望,采用租房等方式进行过渡。举个例子来说,100万元的商业住房贷款,每个月需要供款的金额为6686元,利息支出5875元,如果我们按照5875元的月租标准来进行租房,基本上可以选择的房产条件将优于能够购买的房产。付出的成本是相同的,但从住房角度获得的使用价值来说,在房价较高的环境下,租房获得的使用价值大于买房。把租房作为一种生活方式,从心理层面上提高了对生活的满意度,也提升了生活的质量。而首付款这部分资金,也可以通过投资的方式提高收益。毕竟,在目前严格的房地产调控政策下,不会出现前几年房地产市场大幅上涨的情况,等待有利的购房环境,包括银行贷款政策的推出,反而是明智之选 收起