房产的当前成交价格,是买卖双方,对未来总收益的当前贴现值所达成的共识。 即,房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)} 注释:未来收益和贴现率,均是变量。 注释:比如纸币贴现率是10%,100/(1+10%)=90.9元,100/[(1+10%)(1+10%)=82.6元,意思是今年的100元、去年的90.9元、前年的82.6元购买力是一样的,能买到的东西差不多。 举例:全款总价125万,两成首付, 展开
房产的当前成交价格,是买卖双方,对未来总收益的当前贴现值所达成的共识。 即,房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)} 注释:未来收益和贴现率,均是变量。 注释:比如纸币贴现率是10%,100/(1+10%)=90.9元,100/[(1+10%)(1+10%)=82.6元,意思是今年的100元、去年的90.9元、前年的82.6元购买力是一样的,能买到的东西差不多。 举例:全款总价125万,两成首付,贷款100万,30年还贷,利率7.05%。 第一种情形,纸币贴现率为-2% 1,7折利率 (4.935%),年供63943元,按揭部分贴现值约为250万,房子总价为275万;2,基准利率 (7.05%),年供80240元,按揭部分贴现值约为313万,房子总价为337万;3,1.2倍利率(8.46%),年供约91930元,按揭部分贴现值约为360万元,房子总价为385元。 说明1:这种情形下,1.2倍基准利率的房价,如果跌13%就和基准利率的房价差不多,如果跌去30%就和7折利率的房价差不多。 说明2:纸币贴现率为-2%,说明纸币一年比一年值钱,比如今年的100元,可买到1头羊,明年的100元,可买到1.02头羊(羊的价格和cpi基本同步)。自从取消金本位后,日本是唯一一个纸币长期增值的国家,即纸币贴现率为负的。一碗阳春面,十年前卖1000日元,现在可能只卖950元。这种情况下,当然是现金为王。 说明3:纸币贴现率为负的情况下,不会有这么高的贷款利率,否则,经济就严重萧条(本文只是举列用)。事实上日本已经长期经济萧条,贷款利率很低。 第二种情形,纸币贴现率为6.4% (2011年8月的cpi) 1,7折利率(4.935%),按照公式计算,按揭部分贴现值约为88万元,房子总价为113万元;2,基准利率(7.05%),按照公式计算,按揭部分贴现值约为111万元,房子总价为136万元;3,1.2倍基准利率(8.46%),按照公式计算,按揭部分贴现值约为127万元,房子总价为152万元;说明1:这种情形下,1.2倍基准利率的房价,如果跌11%和基准利率的房价差不多,如果跌26%就和7折利率的房价差不多。 说明2:纸币贴现率为6.4%,说... 收起
