办理房产证有受所谓三套房的限制吗？

我在苏州下面的县级市有两套房子，现在打算卖掉一套，在苏州买一套。我户口在苏州，苏州市区范围内没有房产。去银行咨询了一下，他们说，即便我届时名下只有一套房产，但是会有两套的交易记录，也就是说再买还是算三套房的，所以贷款肯定是没戏了，但问题是房产证和土地证也办不下来。我又问了其他的人，但是又说我这种情况两证是可以办的。 请问到底能不能办下来呢？ 一套是商贷的，贷款已经全部还清，准备卖这套。还有一套是公积金贷的。这样算都有贷款记录吗？我的重点不是再买房是否能贷款，而是两证是否能办下来！ 我在苏州市区范围内没有住房，但是大市范围也是 收起