一、征税对象上海模式房产税的征收对象分为两个大类,一是本市居民新购的第二套及以上住房,另一类是非本市居民的新购住房。并没有特别对别墅这一类住房进行特别要求。对非本市居民,只要是新购住房一律征税,相对于重庆对“三无”人员只对第二套住房征税稍严格。不过这里注意的是,上海的“非本市居民”相对于重庆的“无户籍、无工作、无企业”涉及面更广。故特点一:上海模式对外地人口征税涉及面更加广泛。二、征税税率上海征收 展开
一、征税对象上海模式房产税的征收对象分为两个大类,一是本市居民新购的第二套及以上住房,另一类是非本市居民的新购住房。并没有特别对别墅这一类住房进行特别要求。对非本市居民,只要是新购住房一律征税,相对于重庆对“三无”人员只对第二套住房征税稍严格。不过这里注意的是,上海的“非本市居民”相对于重庆的“无户籍、无工作、无企业”涉及面更广。故特点一:上海模式对外地人口征税涉及面更加广泛。二、征税税率上海征收房产税标准的划分是以2010年全年新建商品房均价22261元/平方米的两倍即约45000元/平方米为标准,作为税率划分的分界点。按照规定,小于45000元/平方米,税率为0.4%;大于45000元/平方米,税率为0.6%。相比于重庆模式,上海模式没有设定起征点,即对于普通住房只要是新购,那么也要征税。而且本地与外地人的计税税率是一样的。三、缴税额计算与重庆三类征税对象有三种不同免征额不同,上海模式对本地与外地人都有每人60㎡的免征额。应纳房产税=(M-60㎡*人口)*P*70%*r假如一个外地的三口之间在上海购买一套150㎡的房子,在免征的范围内,那么也无需缴纳房产税。同样的,即使上海本市人口新购买住房属于第二套住房,如果新旧住房面积未超过(60*人口),那么同样也不用纳税。另外还有70%的折扣。以位于浦东区陆家嘴滨江的汤臣一品的一套434平米的四居室为例,单价为170000元/平方米。非本市户口的一对新婚夫妇购买,那么每年应纳房产税为,(434-120)*17万*70%*0.6%=22.42万。如果是有本市户籍的两口之家,原来拥有一套200平米的住房,那么他们每年应纳房产税为,(434+200-120)*17万*70%*0.6%=36.70万元。特点二:虽然征收面比较广,但是扣除掉免征面积后,实际的征收面就小了很多。四、关于房产税的观点知名经济学家成思危支出,房产税难降房价。他分析认为,房价构成因素有四个,分别为建安成本、土地成本、税收成本和开发商利润。仅仅从房产税一方面着手调控,难以降低房价,甚至有可能会将这个成本转嫁到消费者身上。因此,他认为若调节房价应该从四个角度综合考虑。点评:从目前的房价高企的原因来看,供不应求是主要原因,造成供不应求的局面,并非是盖的房子少了,而是对房屋的居住需求和投机需求旺盛。而且在宏观经济以及股市不被看好的情况下,楼市被当做是金钱的避风港,是保值增值的好去处。我认为,成先生所提出的四种成本,最主要的是土地成本,其余三种成本对房价不合理飙升的影响是不足道的。香港大学明星般闪耀的话题经济学家郎咸平教授,将中国房产税与美国房产税征收动机角度分析,他支出美国实行房产税是为了藏富于民,是为了让房子升值,而且房产税全部用于公共福利,人们都愿意缴纳。而中国征收房产税是为了打压房价,恰恰相反。他认为这违背了房产税的本质。对于房产税对房价影响的问题,他用郎氏”火山理论”解释说,房价的上涨就像是火山里的岩浆,而房产税就像是一块从火星来的难以被溶解的石头,当用房产税这块石头堵住火山口后,房价在资金大量进入房地产的内在压力下仍会有上涨的动力,即使遇到房产税这一外在阻力,长期内房价这一火山最终还是会喷发,因此在长期中会带来更加严重的后果。点评:郎教授认为房产税是一块压在房价火山口上一块石头,其实这种观点并不正确,房产税的出台一方面会在一定程度上抑制投机型需求,这与短期实行的“限购令”不同的是,这是一剂从长远角度来考虑的调控政策。另一方面,这表现出政府打击房价的决心,势必会让投机者在心理上有所顾忌,同时让普通大众在心理预期上有所转向。从这两方面来看,房产税并非是放在火山口上的石头,在某种程度上可以说是将一剂长效镇静剂注入了火山内部。因此,房产税对房价的影响是一种长效的机制,在短期内无法显现出来。 收起
