2016年上海房价的大涨原因?

现在还在分析需求、供应量、货币供应量什么的，就歇了吧……经济周期末期，钱在到处晃悠找出路，全世界都一个鸟样，找不到地方投啊，那就全世界一起炒黄金、炒石油、炒地产……然后一起崩掉……然后来一场世界大战……嗯，这个结果没出现，那么回头再找找，还有哪里可以炒……哟！！！？？？这儿还有四个“一线城市”可以炒啊，那大家一起来吧……本来买全国的，现在一起买四个城市，能不涨吗？--------------------------------------规律之外的，央府和央行不敢让地产彻底崩掉，原因大家都懂，即便挂上吊瓶，来一针强心针，也要撑下去！所以这个状态是乐见其成，甚至是有意为之……结果如何？时间问题。我比较好奇的是，最后把这四大一线的地产炒完了，世界大战又打不起来，产业革命又没发生，经济结构转型又没完成（其实完成了也没治，没革命谈什么转型都没用），到那时候，再炒什么…… 收起

房价这个问题，在上海真的是无解。每次在我以为是高点了的时候，都会有个更高点来示威。从经济学上来讲，物品的价格是由供求关系决定的。房子的供给方是开房商+政府，需求方当然就是刚需+投资客们。还有第三方，银行与中介。 有谁是希望房价降的呢？只有还没买房的刚需们。其他任何一方都是涨好过跌。如此催肥，要跌很难。只能等榨干了百姓的自有存款，釜底抽薪式的暴跌，不过这样的话，中国经济怕是真的要步日本的后尘了。 政府是不能让房价降的第一大因素。原因有两个，一个是卖地的收入，一个是经济的动力。第一个，土地财政不用说了，没有一个地方政府不想卖地的，也都想卖的高价。在上海，造地铁就是一个最有效的拉高周边地价的手段。每一个地铁站，周边都将会成为热点区域。每一块地铁周边的地，都不会便宜。第二个，如果让房价跌了，房企利润下降，开房商不愿开新楼盘，就会拖累钢铁，建材，装修，家电，等一连串的行业，经济减速慢行是肯定的，也有可能进入通货紧缩，就会大面积波及到非地产相关的行业，造成恶性循环。谈到以消费提振，恐怕还不能担此重任。 上海房价这次的暴涨，有部分是投资客与中介勾结的结果，但是前提条件却是央行最近的放松流动性。和公积金降首付比例，提高公积金贷款额度。初衷是好的，鼓励刚需买房，鼓励改善型置换。于是就有些中介就和部分卖家联合起来，炒高房价，从政府这次的略宽松货币政策中获利。比如房价本来300万，现在炒到了400万，首付三成，120万，贷款280万。投资客找个亲信的户头买了这套房，120万转给你，再转回来，就从银行拿到了280万的贷款，利率5个点，重点是房子还是你的。这对于商人来说，还有比这更便宜的资金成本吗？这是一部分人，后面人一看，房价涨成这样了，于是跟风买，越推越高。中国人的排队心理，凡是要抢的，一定有好处。再说房企，最近又开始捂盘。房子结构封顶了，成本就基本是定的，对他们而言，当然是涨的好。二手房与新房价格联动，同一个区域内，除了特别旧的小区，价格也基本持平。捂盘就是要利益最大化。不希望涨的只有想买房的人，买了房的，就算是要置换，也是涨好过跌。买房的人就像是一茬一茬的韭菜，由政府与开发商和他们后面的供应链定时收割。割太快，就伤了根了，不割又哪有的吃呢？ 收起

写论文间隙来扯一点题外话。几个月之前，我写了这么一篇小文章：人口流入与经济增长 - 码农经济学 - 知乎专栏文章里面有个比较粗浅的结论：长期来看，一线城市GDP增速每降低1%，人口净流入降低0.8%左右。今天看到的新闻，不幸被我言中，2015年上海市国民经济和社会发展统计公报中提供的数字：至年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人。全年常住人口出生18.19万人，出生率为7.52‰；死亡12.28万人，死亡率为5.07‰；常住人口自然增长率为2.45‰。全年户籍常住人口出生10.38万人，出生率为7.25‰；死亡11.5万人，死亡率为8.03‰；户籍常住人口自然增长率为-0.78‰。而2014年的数字：至年末，全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。全年常住人口出生20.2万人，出生率为8.35‰；死亡12.61万人，死亡率为5.21‰；常住人口自然增长率为3.14‰。全年户籍常住人口出生11.9万人，出生率为8.34‰；死亡11.8万人，死亡率为8.27‰；户籍常住人口自然增长率为0.07‰。2013年至年末，全市常住人口总数为2415.15万人。其中户籍常住人口1425.14万人;外来常住人口990.01万人。全年常住人口出生19.62万人，出生率为8.18‰；死亡12.57万人，死亡率为5.24‰；常住人口自然增长率为2.94‰。全年户籍常住人口出生10.52万人，出生率为7.39‰；死亡11.65万人，死亡率为8.19‰；户籍常住人口自然增长率为-0.8‰。也就是说上海的常住人口总数回到了2013年的水平。当然，户籍常驻人口仍然在上升。记得上次盐沙龙上， @focout老师认为人口是非常容易预测的，我说人口是容易预测，但是人口的流动绝对不是。不知道 @focout老师预测到了今年的人口流入增长率没。在我那篇文章里面预测上海的人口是一直会有净流入的，但是流入的规模是有弹性的。然而刚刚公布的数字来看，上海的人口是有可能减少的。看起来「一线城市永远人口净流入」也不过是一个神话，不知道「一线城市房价永远涨」是不是。价格由供求决定，这是经济学的最基本结论。为什么涨价，一定看供需。手头上没有数据，也没有做过仔细的调查，不知道究竟发生了什么。有很多人说是货币的原因，我想这部分是对的。货币扩张导致借贷成本降低，刺激了需求。如果是这样，我们必然能看到杠杆的提高。至于数据上有没有，我不得而知了。但是货币不能在长期决定房价。一个很好的例子是日本。在80年代末日本央行也推行扩张的货币政策，部分原因就是担心泡沫破裂（泡沫很大程度上是由于汇率升值空间不大而导致的外汇出逃）。然而货币政策终究还是撑不起泡沫，该破的早晚会破。现在的情况跟当时的日本的确很像，央行同样都在扩张货币。但是现在的情况跟日本也有很大的不一样，比如当时日本面临着外资的流出，而中国，资本账户还是管制的呢。所以我并不担心房价涨，比较担心的是房价上涨的原因仅仅是因为货币扩张。既然货币长期来看不能决定房价，什么可以呢？在一线城市来看，有一个可以，人口流入。然而正如我们已经看到的，人口的流入也是procyclical的。如果人口流入具有亲周期性，而未来的经济增速注定放缓的话，很难讲未来的人口情况。当然，这次人口净流出主要是来自制造业。很多人倾向于认为，上海的服务业特别是金融等仍然会持续流入。然而问题是，像金融这种行业，仍然是周期性的。过去我读博的六年时间里，见证了09届的学长学姐到15届的学弟学妹六年的就业情况，起起伏伏，每年差别非常的大。特别是有因为退博延毕的同学，同一届硕士毕业的时候形势还好好的，到了他毕业的时候仅仅晚了一年就很难找工作的情况就发生在我的身边。上海提出将人口控制在2500万，如果经济形势一直是这样，可能倒也不是很难办。一时兴起随便写写，你们将就看，我继续写论文去了。对了，最近几天忙疯，这个答案评论区还是关一关吧，等我交上论文再跟大家讨论。 收起

想到会涨，没想到这么立竿见影。这次上海房价暴涨，直接原因就是2月2日央行发布的首套房首付比例降至20%的政策，以及2月20日发布的调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策。事实上，这次房地产政策调整的目标是“去库存”，也就是主要针对二三四线城市高企的房地产库存问题，而一线城市由于众所周知的原因，并没有享受到政策的关照。然而市场就是这么任性。受到政策关照的地方，房价并没有起色，政策没有松绑的一线城市，反而房价暴涨。这其中的逻辑又在哪里呢？——短期价格因素由库存周期（供需关系）决定。截至2015年年底，南京、苏州、上海三市的库存周期都低于5个月，同比去年大幅下降了40-50%，进入供不应求阶段。库存供不应求，又有利好政策，房价暴涨可谓水到渠成。不过，需要注意的是，据上海链家的数据，上海的这轮房价上涨，主要由改善型买家主导。在过去，首次置业买家和改善型买家基本持平，而今年二者比例达到了四六开，主城区达到了三七开。越是中心城区，稀缺型的学区房，价格越是涨翻天，而郊区的刚需小户型，涨幅则相对滞后。这说明，在一线城市限购政策不变的大环境下，房价的上涨主要是由“投资预期”主导。上海不缺一掷千金的富豪阶层，缺的只是一个值得他们掏钱的“故事”。这个故事的逻辑是这样的——1，上海的目标是纽约，房价长远来看是要向纽约看齐的，中心区的稀缺地段房子，保值潜力应该是所有投资品中最硬的，除非发生世界大战，不然是不可能跌的嘛。2，去年下半年股市崩盘之后，资金总要寻找一个发泄口，实业又不景气，想来想去，只能是房地产最稳妥了。去库存政策的接连出台，说明大市气氛改变了，房价即将进入反弹周期。3，今年上海的战略新兴板就要开了，一批互联网中概股要回来上市，必然带动一波造富运动，房价必涨。4，今年迪士尼要开园了，来上海旅游的人必然大增，带动酒店、零售行业的发展机会，房价必涨。5，去年深圳房价超过了上海，这怎么可能，这说明上海房价存在明显低估，嗯，房价必涨。当一连串的利好消息叠加在一起，投资者的预期就完全扭转了，形成互相践踏的抢购热潮。参考深圳去年的表现，这次上海房价的快速上涨，很有可能要持续一年多，并逐步蔓延到整个长三角地区。另外，上图中库存周期低于12个月，同比降幅低于20%的城市，在本次政策效应下，应该都会有一次小阳春。投资市场总是买涨不买跌的，牛市中越涨越多人抢，熊市中越跌越无人问津。本意是去库存的房地产政策，就这样又一次成了一线城市的“补库存催化剂”，而高库存城市仍然在寒风中瑟瑟颤抖。李博士一定很头痛。 收起