小产权房如何保障权益

我大姨姐家里有一套有房产证的小产权房，现在还有九年的贷款没有还完，现在他们想换一套房子，把这套小产权的卖给我们，房产证还在抵押贷款中…好像公证处现在小产权的也不给公正……我们想去居委会签一个协议，请问这个协议有没有法律效益，为了不出现纠纷，有没有好的办法避免这一些，希望解答，谢谢……