商品房预约合同

更新时间:2018.04.08 01:28:00

商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

1商品房买卖合同中预约与本约的区别

 合同有预约和本约之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同,简称预约;本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力,二者不能混淆。预约与本约有下列差别: ...

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问一下遇到商品房预约合同纠纷怎么办?这里有谁知道

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一、房屋买卖合同违约怎么办,房屋买卖违约如何处理?逾期交房合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的,如开发商逾期交付房屋,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。二、房屋买卖合同违约怎么办,房屋买卖违约如何处理?面积出现误差合同未约定房屋面积误差处理办法的,如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差,根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,面积误差按下列办法处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。三、房屋买卖合同违约怎么办,房屋买卖违约如何处理?变更规划、设计按照《商品房销售管理办法》第24条规定,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。四、房屋买卖合同违约怎么办,房屋买卖违约如何处理?房屋质量不合格根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定,开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的,购房者可要求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任(具体参阅本节第四项退房纠纷的处理),其它房屋质量问题,购房者可要求开发商限期修复,出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的,购房者可以自行或委托他人修复,修复费用由出卖人承担,因修复造成交房延误的,可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据,购房者对房屋质量存有疑虑的,可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。五、房屋买卖合同违约怎么办,房屋买卖违约如何处理?未按期办理产权过户手续按《商品房销售管理办法》第34条规定,开发商应在商品房交付使用后60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算:合同未约定的房屋权属证书取得日期,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同约定了违约金处理办法的,按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的,按已付购房款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料,致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的,购房者可要求解除合同,并可要求损失赔偿,损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。希望能帮助到您。

怎么避免预约合同纠纷?

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预约合同的特点 预约合同是当事人为缔结本合同而达成的合意,只能发生在本合同的磋商过程中。本合同已经达成的话,自然没有缔结预约合同的必要和可能。但是预约却不属于本合同缔结过程的一部分,其本身就是一个独立的合同,与本合同的成立与否并无必然的联系。 预约合同通常包括已决条款和未决条款,是双方当事人在洽谈合同过程中,将已经确定的合同内容以预约合同形式予以确定,而双方存在争议的内容以示决条款形式 约定在预约合同中,待将来进一步磋商后确定本合同的剩余条款。预约合同的这种特性,使它既不同于要约承诺的缔约过程,又不同于普通的合同。这种本合同订立 过程特殊的形式,随着经济交往的复杂,特别在当事人之间拟签订的是非常重大的合同时,运用越来越广泛。预约合同的风险 产生于本合同订立过程中的预约合同,在经济活动中有着重要作用。正确运用预约合同能够降低法律风险,将当事人已经确定的事项明确在预约合同中,避免 重复讨论同一问题,浪费过多的精力、时间,而且也避免了普通合同订立时,合同最终确定前,双方不便为履行合同做准备,贻误最佳的商业时机。但由于预约合同 的特殊性,其法律风险主要体现在两个方面: (1)未决条款的法律风险。未决条款是预约合同的特点之一,不少企业在处理复杂的合同时,将双方反复磋商不能确定的条款作为未决条款,避免难以达成一致。 然而,双方反复磋商仍无法达成一致的条款,在双方实际履行过程只能让磋商更难实现。除非企业认为这些条款不是特别重要,否则未决条款带来的不确定性法律风 险应当予以避免。衡量未决条款的法律风险是较为复杂的工作,当未决条款是由于客观条件尚未确定而不宜明确约定时,法律风险则较低;由于双方为快速达成意向 而未涉及协商的未决条款需要具体看待条款内容衡量法律风险;属前述双方多次磋商仍无法达成一致的条款,则法律风险较高。(2)已决条款的法律风险。一些企业认为预约合同或合同意向书条款较少,内容概括,因此存在轻率对待的问题,这种方式可能给企业带来巨大的法律风险。多 数需要签订预约合同的事项都是比较复杂的交易活动,有时涉及多个专业领域,而企业管理者往往认为粗线条的大方向由领导直接负责,各专业部门负责合同的细 则,结果是预约合同直接由领导签订,而具体事项只能在既定的框架下组织谈判。一旦将磋商讨论的内容写入预约合同,企业则不能再行反口,若在洽谈未决条款时,发现需要修改已决条款,按照合同法规定,必须征得对方同意,难度就非常大了。尤其遇到对方是一些有经验的企业,将重要事项以概括方式模糊约定在预约合 同里,正式协商本合同时明确了预约合同已决条款的详细内涵,才让企业了解到约定对自己不利。
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