灌南楼市呈现明显的价格分层特征。新房市场7000元/㎡以上项目以紫宸花苑为代表，依托恒基广场商圈及优质教育配套，现房成交价达7450元/㎡。6000-7000元/㎡区间聚集碧桂园·凤鸣府等6大楼盘，其中220㎡大平层与1.6容积率产品满足改善需求。洲际花园以4300元/㎡现房价格形成价格洼地，1.3容积率及38%绿化率为主要亮点，但教育配套水平略低。

当前市场呈现三方面特征：新房与二手房价差约15%，准现房项目性价比凸显；产品跨度从43万刚需户型延伸至266万叠墅，东城首府121㎡户型为市场主力；部分期房项目需关注交付进度。教育配套成为价值支撑要素，灌南中学周边项目持续受关注，容积率低于2.0的社区仅占市场23%。

市场观察显示，低密产品与现房资源更受青睐，洲际花园等项目因规划指标稀缺形成竞争力。需注意个别项目存在高容积率或证件不全情况，建议关注已通过验收的现房项目。