🧐 4月北京楼市呈现"新房放量、二手企稳"格局，二手房成交量占比达74%，改善型需求持续主导市场。

📊【新房市场】
4月成交6290套，环比激增77.1%；成交面积69.3万㎡，环比上涨60.2%。参考均价59387元/㎡，受五环外项目集中备案影响，均价环比结构性上升。从户型分布看，75-92㎡功能型三居室持续领跑，印证刚改需求释放。

🏠【二手房市场】
月度过户17893套（占比74%），环比微降6.1%；成交面积158.2万㎡，环比减少4.8%。均价55679元/㎡，环比持平。主力成交总价段集中在400-600万元（占比超35%），70-90㎡面积段最受欢迎（占成交量28%），楼龄15年以上房源成交占比近五成，核心区老旧小区改造项目关注度提升。

🔍【深度解读】
1️⃣ 一二手市场分化加剧：新房环比大涨主因五环外限购松绑（非京籍社保1年）及"金三银四"推盘潮，而二手小幅回调属于3月冲高后的正常盘整。二手房连续6个月占比超70%，反映存量房市场主导地位巩固。
2️⃣ 政策红利持续释放：2025年底新政效应显现，多子女家庭购五环内+1套权限刺激改善需求，公积金二套首付25%降低入市门槛，通州取消"双限购"后区域活跃度提升。
3️⃣ 区域冷热分明：昌平、通州等五环外新城依托低总价小三居去化加速；西城、海淀学区房溢价收窄但500万级小户型仍坚挺；远郊板块持续承压。

📈【趋势展望】
5月市场预计延续"量稳价平"态势：
• 改善型产品仍是交易主力，高得房率小三居持续受捧
• 公积金新政+五环外限购宽松将继续支撑新房去化
• 二手房价或延续横盘，核心区老旧小区改造项目存在价值重估机会