楼盘成为烂尾楼，业主该如何维权？

一、烂尾楼现象频频出现，业主陷入尴尬境地

烂尾楼是指办理用地、规划手续且项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼不仅破坏城市形象、浪费土地资源，而且侵害购房者的权益。

买到烂尾楼的业主，一方面交房日期遥遥无期，另一方面还要继续偿还银行贷款。不知何时才能交房，又无力偿还贷款，业主应当如何维护自己的权益呢？

为保障烂尾楼业主的权益，2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（法释〔2023〕1号）》。

笔者试通过解读最高院的批复，分析烂尾楼业主的维权路径。

烂尾楼

二、解读《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（法释〔2023〕1号）》

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（法释〔2023〕1号）》，其内容如下：

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

该司法解释为保障业主权益，明确了业主的房屋交付请求权以及价款返还请求权且上述两项优先权具有优先受偿性。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，房屋交付请求权以及价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

因此业主可以选择主张房屋交付请求权，继续履行购房合同；或是选择价款返还请求权，解除购房合同。

烂尾楼

三、烂尾楼业主的维权路径

业主一旦发现有延期交房的可能性，应当立即了解清楚如下问题，从而选择最优解决路径。

第一，开发商目前的资金状况是否会导致工程停工？

第二，若工程已停工，开发商的资金状况能否在短期内复工？开发商自行复工的可能性大吗？

第三，目前工程进度如何？剩余工程量还需要投入多少资金？

第四，楼盘还剩多少未出售的房屋或商铺？

第五，衡量剩余工程量仍需投入的资金与未出售的房屋与商铺的经济价值，能否吸引其他开发商接手该烂尾楼项目？

如果开发商逾期未交房，业主了解清楚上述问题，可大致了解开发商复活烂尾楼的可能性，从而选择以下两种维权路径。

第一，继续履行购房合同。

第二，解除购房合同。

1、继续履行购房合同 

（1）要求开发商实际交付房屋

法释〔2023〕1号表明，开发商逾期未交房时，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，业主可要求开发商实际交付房屋，其房屋交付请求权具有优先受偿性。

因此，当开发商未在合同约定的期限交房时，业主应当及时去法院起诉，要求开发商实际交付房屋并支付合同约定的违约金。

若开发商尚有其他财产，业主可向法院申请查封、拍卖开发商的其他财产，从而获得资金复工建设烂尾楼。

（2）由政府推动，新开发商接手烂尾楼复工项目

烂尾楼一方面损害业主权益，一方面不利于城市建设，因此一些地方政府会着手解决，出台“保交楼”等相关政策，寻找另外的开发商接手烂尾楼的复工建设。

新开发商是否会接手烂尾楼的复工项目，一般会衡量烂尾楼的剩余工程量仍需投入的资金与其未出售的房屋与商铺的经济价值。若新开发商认为该烂尾楼项目仍有较大的开发价值，则会选择接手该烂尾楼复工项目。

（3）业主自行集资继续建设完工

业主可以衡量烂尾楼的剩余工程量仍需投入的资金与其未出售的房屋与商铺的经济价值，选择是否自行集资继续建设完工。

向开发商主张房屋交付请求权后等待开发商复工建设烂尾楼项目，或是自行集资继续建设完工，业主应当认真衡量这两种解决方案所需付出的成本以及最后的收益，从而合理选择解决方案。

业主成功自救自建烂尾楼的案例有泰禾杭州院子的部分业主。

杭州院子有300多位业主，部分业主加入自救行列。自救业主以集体的名义委托律师起诉开发商泰禾，并向法院申请了财产保全，也就是泰禾院子当时仍未出售的房源。其中有7套房子做了评估，价值共2.44亿。这部分资金后续便成为自建资金的一部分。

自救业主为了成功收房，放弃了延迟交付违约金，自行集资推动烂尾楼剩余工程的建设，委托律师起诉开发商泰禾，做出了许多努力与牺牲。

也有部分业主拒绝收房，要求开发商以交付标准交房。他们希望获得违约金，不愿签下有诸多前提的收房协议。

因此，烂尾楼业主应当认真衡量这两种解决方案所需付出的成本以及最后的收益，从而合理选择解决方案。

2、解除购房合同，要求开发商返还价款

(1)要求开发商返还价款

法释〔2023〕1号表明，开发商逾期未交房时，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，业主可要求开发商返还价款。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其价款返还请求权具有优先受偿性。

因此业主可以在开发商不能交付且无实际交付房屋可能的情况时，应当及时去人民法院提起诉讼，要求开发商返还价款并承担购房合同约定的违约责任。业主是以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其购房款可优先于承包人、银行等其他债权人获得开发商的优先清偿。

（2）解除与银行的按揭贷款合同

许多业主是向银行按揭贷款购买房屋的，因此业主购买房屋时，一般会签订三份合同。第一，业主与开发商签订的购房合同。第二，业主与银行签订的按揭贷款合同。第三，业主与银行签订的预抵押合同。

因此当业主要求开发商返还价款并解除购房合同时，业主与银行的按揭贷款合同也从而解除，而业主的剩余未还贷款及利息应由哪一方偿还呢？

开发商返还购房款的路径分为两种：第一，由开发商向银行偿还剩余贷款及利息后，再向业主归还剩余购房款及赔偿金。第二，由开发商向业主归还全部购房款及赔偿金，再由业主自行向银行偿还剩余贷款及利息。除此之外，银行还应当以一年期贷款市场报价利率(LPR)为标准向银行支付资金占用费。

（3）开发商申请破产清算

应当注意的是，如果开发商申请破产清算，业主需积极参与破产程序，方能在破产程序优先获得开发商的优先受偿的赔偿款。

烂尾楼

四、律师建议

1.购房者在买房阶段，可选择购买现房或准现房，从而规避购买期房的风险。如果选择购买期房，应当综合考察开发商的具体实力并核对开发商预售商品房时是否具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。购房者在房屋销售现场要注意认真查看开发商公示的信息，尤其要注意开发商公示的购房款收款银行账户是否为监管账户，避免开发商私自挪用购房款，防止开发商建设后期出现资金短缺，楼盘因此成为烂尾楼。除此之外，签署购房合同时，应当与开发商明确约定不动产权证书的办理时间以及相应的违约责任。

2.如果开发商逾期未交房，业主们应当团结一致，尽快了解开发商复活烂尾楼的可能性，从而及时选择维权路径以保障自身权益。