地产媒体人：听完10个大佬演讲之后

今天，2022年1—7月份全国房地产开发投资统计数据出炉，情况不容乐观。

国家统计局数据显示，前7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。

在住宅销售方面，总体上处于盘整阶段，几项数据都是近两成水平的下跌。

前7月，商品房销售面积为78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额为75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

在6月暂时性回暖后，楼市再现探底迹象。转眼，又是房企半年报时节。据数据显示，77家房企公布了2022年上半年盈利预警，业绩亏损的房企数量远超一半。

行业明显处于低谷，值得悲观的事情很多。但在悲观的背景下，我们能否找到一些乐观的事情，或者向好的趋势？这10个大佬的演讲观点，或许对你有一些启发！

01

房贷利率持续走低是大趋势吗？

今日，央行又猛踩了一脚油门！

公开市场交易公告显示，1年期MLF中标利率为2.75%。而环比上月，也即是7月15日的中标利率为2.85%。此外，最近一次的逆回购为上周五（8月12日），中标利率为2.10%，而今日为2.00%。

由此可见，1年期的MLF利率和7天逆回购利率，都降低了10个基点。

MLF利率被认为是LPR（贷款市场报价利率）的锚，多位业内人士分析时表示，LPR本月将大概率跟随下行。其中，5年期以上LPR利率下降的概率更大。

当前的LPR利率，5年期为4.45%，首套房贷可以享受20个基点下浮，所以目前最优惠房贷利率为4.25%。

如果下周一（8月22日），5年期LPR利率降息10个基点，则为4.35%，最优房贷利率为4.15%；如果5年期LPR利率降息15个基点，则为4.30%，最优房贷利率为4.10%。

这也意味着，中国房贷利率将创出新低。

至于此次央行超预期降息，申银万国期货分析认为主要是因为7月份经济金融数据显著低于预期，5月份以来的宽信用阶段性受阻。7月份社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元，即使考虑季节性因素影响，社融增量数据也偏低。

02房地产还会有二次触底？

在2022年博鳌房地产论坛上，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示，地产仍处于严冬。

比如，房地产投资依然处于负数；土地市场处于近10年来最差水平；商品房销售状况也在迅速恶化，到6月份国内商品房销售面积连续近一年下降；房地产企业的资金来源也大幅萎缩，截止今年6月房地产开发贷累计下降25.3%，降幅创历史新高；居民对房价上涨的预期也仍在快速弱化……

一直以来，大家讨论的是地产是否真的触底了？但一些专家学者指出，现在更应讨论的是地产是否会迎来二次触底。

德信控股集团董事长胡一平认为，所谓触底，并不是说房地产行业触底，而是要看是地价触底还是房价触底，目前房价在很多地方已经触底了。

“现在能投的基本趋同，就是投这5%不到的区域，剩下90%多以上的都比较谨慎。”保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金从地产投资的角度分析表示，整个市场还在分化的状态，全国一二线核心地段存在一二手房倒挂现象，但这个比例不超过5%，说明这些地方已经走出市场的底部。但除了不到5%的这些区域，95%以上的区域都是处于市场波动期，仍然处于底部当中。

而最新的国家统计局数据也印证了这一点。2022年7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着大部分城市新房价格低于去年同期，除了一线城市微幅上涨外（涨幅持续收窄），二三线66个城市中的大部分城市房价已经跌回一年前。

金地集团副总裁郝一斌认为，地产是一个周期性行业，这一次调整是前所未有的“产能出清”的调整。现在是从衰退期到萧条期的过渡，触底是它到了萧条期，下一阶段会走向复苏，但恐怕这个时间会比较长。

“未来我觉得有三个分化：一是区域分化，东南沿海一线城市恢复了，库存去化周期达到100个月以上的一些中西部城市恢复不了。二是企业分化，有些企业熬不过寒冬。三是行业发生深刻变化。整个行业融资会转向直接融资。所谓直接融资并不是IPO，而是集合信托形式的，直接资本监管项目的，直接进入项目、进入监管，有一个好的管理单位，或者是地产企业占一部分基金份额，或者是大家做一个集合型的管理公司去运营。也即是，未来资本和管理进一步分离、更加明晰，有效控制行业风险。”

03讲点宏观的：着眼地产长周期，建立长效调控机制

在2022年的博鳌房地产论坛上，不止一位专家、分析师、地产开发商表示，应着眼行业的长周期，形成中央要求的房地产健康发展长效调控机制。

“房地产当然要经历一段调整，包括信心、债务、供给侧等方面。行业现在处在最低谷，大家容易悲观，但是要从长远角度来思考房地产的发展。”

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，国家制造业主体、产业链的强悍表现，上半年创造的又一个历史最高贸易顺差；汇率稳定、货币升值……国家经济那些韧性的驱动因素仍在，后续如果采取正确的政策，仍有巨大潜力。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，我国房地产几起几落的过程被人形容“打摆子”“过山车”，伴随着明显的“冰火两重天”。这种起伏表明，我们还远远未能形成中央要求的房地产健康发展长效机制。

中国首席经济学家论坛主席、原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌也同样呼吁组织专门力量加快研究房地产市场健康发展的长效机制和政策制度。

他指出，要本着鼓励租房、支持刚需和改善性住房，打击投机炒房的三原则精神，从税收制度、预售制度、首付比例、房贷利率、人地挂钩的土地政策等多个方面，研究协调配合的政策，在研究过程中允许全面听取社会各方面的意见。在讨论中，在边际上逐步减少商品房的投机、投资需求，约束高房价，使房地产市场逐步收敛与规范发展。给长效机制制度的出台留出充分的时间。

04聊点实际的：保交楼和“拯救”民营房企

7月28日，中央政治局会议召开，针对房地产行业，会议指出要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

这是“保交楼”首次写入政治局会议文件。

同样，保交楼也是2022年博鳌房地产论坛的热点话题。夏斌表示，短期内要处理好当下的烂尾楼、断贷问题，确保全国房市的基本稳定。中央银行和其它金融机构拿钱救助是必须的。但是必须要付出代价，不能浪费全国人民的金融资源。

但夏斌尤其指出，“至于选择哪些房企，给予哪些不同方式的保交楼救助，根据有些地方政府的做法，我想很针对性地说，不能以头部企业、非头部企业划分，不能以国企、民企划分，而应该秉持市场原则，按照企业治理和项目公司的经营质量划分。”

而对于拯救哪类房企？以什么标准去划分？奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强也认为不应单从房企性质出发。

“这不是一个零和游戏，它是有可能双输的。”蔡金强认为，在整个游戏里面，房企是作为链条连接地方政府、供应商、金融机构和买房人，民企在这里面占了6成，如果民企团灭，这个市场也不会继续下去。

今年上半年以来，房企融资支持政策边际放松，降幅收窄。但中指研究院数据显示，作为融资主力的信用债发行主体来看，央企、地方国企占上半年发行总额的89.9%。

蔡金强认为：“卖房子是不能像种洋葱、种土豆这样种出来的，它必须得先有钱，后有地，再有销售。现在这个情况等销售的大幅快速回暖，已经等不及。必须在融资端，融资性现金流进行当机立断的补充，也就是必须救企业，甚至是优质的民企。”

05谈点靠谱的：去哪里找“新机”？

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇指出，高杠杆、高周转的房地产时代结束了，但是这个行业没有问题，因为城镇化还有未来10-15年的最后“窗口”。

城市化“下半场”，显然是未来房地产发展的“新机”之一。邵宇认为，珠三角和上海临港(600848)片区这两块热区，意味着城镇化最后的样本会集中在这里，是兵家必争之地。

但有着巨大机遇的同时，也是对现有价格体系跟资产重大的挑战。房企要尝试找到适合的模式，找准自己的定位，这可能是整个经济体未来发展模式的再次重新定位，是一个重大的变化“窗口”。

樊纲则从供给端出发指出，很多企业暴雷从什么时候开始？往往从一个小城市的房产卖不出去，资金流出了问题，导致整个集团的资金流出了问题。

他指出，国家层面已经有了调整，一方面，宣布给人口流出较大的城市减少供地或者停止供地；大城市周边的集体土地入市，增加供地。另一方面，则是打造城市群的发展。城市化进程的下半场，大家可以思考城市群大中小城市的结合与互补，在这当中思考需求在哪里。

二是解决“穷人”的住房梦。夏斌指出，鉴于房地产市场已经“绑架”中国经济，而且短期内难以比较彻底地用市场方式解决的明显事实，应该力争用两年的时间，加快落实并基本解决低收入者、进城的农民工住有所居的居民民生的需求，向他们提供源源不断的公租房、保障房房源。

房源哪里来？他指出，部分房源政府可以通过一定的政策手段，将现在国有的、政府机关、企事业单位房屋存量，向存量挖潜力，向正在到来的烂尾楼项目重组挖潜力，通过各种建筑物的适当改造，尽快满足缺乏购房能力者的居住需求。

后记

今天地产圈流传着一张图，有人唏嘘“地产三十年，一夜回到解放前”。但也有人说，没了房地产，国内GDP也没那么惨，所以找到一个行业去替代房地产也似乎并无不可。

但不可否认的是，不论房地产是10万亿还是15万亿的规模，这个行业对中国经济的GDP占比仍然很大，房地产投资增速下跌使中国经济增长失去了巨大的消费动力。

天命之年再“出山”创业的朱荣斌，顶着他“海南雅城房地产开发有限公司董事长”的头衔再度踏入这个赛道。

在问及他为何仍选择再进入地产，他表示，“尽管我们经历了前所未有的挑战，但是我对行业的未来还是看好的，这个行业不会消失。希望大家尽管再苦再累，我们还是要继续坚守。