郁亮下贵州

原创 房小评 中国房评报道 2发表于北京

6.30快到了，2022年转眼过半。房地产行业仍然是“几家欢喜几家愁”的局面。

这时候，房企老板们都在各自忙碌：融创老孙忙着找钱和展期；富力的张生和李生忙着卖万达酒店；滨江戚金兴忙着摇号；建发庄跃凯忙着拿地；保利刘平忙着谈收购……

行业最受关注的意见领袖，万科董事会主席郁亮在忙什么？

今年年初，郁亮抛出了房地产行业即将进入“黑铁时代”的预判，当时还有人对此表示怀疑，但是随后的市场走势佐证了郁亮的观点。

如今，全行业面临销售难、融资难、发展难的“三难”问题。“6.30”将至，房企下半年是自甘堕落，任由螺旋下降发生，还是做点什么，改变困境？

此时，大家都迫切想知道：郁亮怎么看，郁亮怎么办？

自从“黑铁时代”观点抛出之后，郁亮也是“惊鸿去后，杳无音信”。大家只能从新闻中找寻万科和郁亮的最新做法，从中窥其端倪。

6月19日，一则关于万科和郁亮的新闻引起行业的关注：

据《贵州日报》报道：6月19日，省委书记、省人大常委会主任谌贻琴在贵阳会见万科集团董事会主席郁亮一行。郁亮感谢贵州给予万科集团的支持和帮助，并简要介绍了万科集团发展和在贵业务情况。他表示，万科集团将深耕贵州，全力以赴推动各个业务板块在贵州落地，努力为贵州高质量发展作出积极贡献。

很多人对这则新闻感兴趣，想知道郁亮跑到贵州意味着什么？

据房小评了解，万科在贵州的投资并没有特别之处。从贵州在万科业绩版图中的占比，似乎看不出重要性，目前贵州和重庆、四川、云南、西藏共同构成西南区域，2021年在万科营业收入中占比仅10.55%，其中四川和重庆是主要业绩贡献地。

贵州在中国经济版图中又属于“老少边穷”地区，为何会吸引万科和郁亮的兴趣呢？

实际上，如果观察一下贵州最近几年的经济增速以及人口结构，你会发现贵州对于万科来说，其实是一片蓝海：

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人口红利大省

万科产品线主要面向刚需、刚改人群，年轻人是主要购买群体。因此，年轻人多的地区对万科来说就是蓝海市场。

从“七普”数据来看，贵州省常住人口为3856.21万人，10年增加381.56万人，增长10.98%，年均增长1.05%，人口增长率居全国前列。

其次，贵州是全国最愿意生孩子的地区。2020年贵州常住人口出生率全国第二，仅次于西藏。但是西藏人口基数少，仅新出生5.3万人，而贵州新出生了52.6万人。

贵州人口基数虽然小于安徽云南浙江湖北江西以及福建，但全年出生人数超过了上述省份。

拥有8474.8万人口、排名全国第四的江苏，2020年出生的孩子只比贵州多1万人，但是贵州的人口只有3856.21万人，还不到江苏的一半。

此外，贵州的人口年龄结构很年轻，15-59岁的人口占比60.65%，0-14岁占比23.97%，老龄化水平低于全国水平。

2

经济增长迅猛

近10年来，贵州经济增速一直排名全国前三。2021年贵州省地区生产总值19586.42亿元，比上年增长8.1%，比2019年增长13.0%，两年平均增长6.3%，高于全国平均增速。

尤其是第二产业增加值6984.70亿元，同比增长9.4%，两年平均增长6.8%。这说明制造业为主的第二产业正在向贵州转移，会带来大量就业岗位，进而刺激城市住房需求。

如果观察湖南这两年的经济发展，就不难得到一个产业内迁带来的区域发展变化逻辑。湖南人在广东打工的多，这些年正带着广东的产业回乡就业创业，由此带动长沙等湖南地区的制造业产业发展以及住房需求。

同样的道理，广东2962万外来人口当中，有超过200万是贵州人，占比约10%，这些人也会将产业和就业机会带回家乡。

3

房地产行业潜力大

2021年，贵州全省房地产开发完成投资较上年下降1.0%，比2019年增长13.1%；以2019年为基期，两年平均增长6.4%。

今年1-5月份，虽然房地产销售面积和销售金额与全国趋势一样在下降，但是贵州的销售面积和销售金额同比分别下降15.6%和17.6%，降幅小于全国同期的28.1%和31.5%。

此外，贵州2021年的城镇化率为53.15%，远低于全国的64.72%。

如上所述，贵州年轻人多、经济发展速度快、城镇化空间大，未来城市的新市民、刚需购房人群就多，正是万科的蓝海市场。

总结：从万科积极拓展贵州为代表的西南市场行动中，我们可以看出，万科并没有沉浸在“黑铁时代”的悲观中，而是积极寻找适合自己的蓝海区域。

相比之下，很多信用违约出险的房企选择“躺平”了事，更有并未出险的企业，选择在一二线城市等机会，收缩规模但是无所突破，这些举措并不能真正改变企业的困境。

既然全行业关注郁亮，那就不只看他说了什么，更要学习他做了什么。

从郁亮和万科的新动作当中，我们除了对万科这家企业的战略举措表示认可和佩服之外，更要从中总结出适合自身的经验。