2024中国房地产上市公司TOP10研究报告：营收增速回正，构建新发展模式初见成效
中指研究院 2024-05-16 15:33
[摘要] 2023年，房地产上市公司收入规模阶段性上升，净利润持续下滑，流动性有所恶化，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。
据中指研究院，2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”隆重召开。
2023年，房地产上市公司收入规模阶段性上升，净利润持续下滑，流动性有所恶化，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，未来拥有良好基本面、核心业务开发经营优势、聚焦高能级城市的房地产上市公司将释放更高的企业价值。
2023年房地产上市公司总资产均值及增长率
2023年，房地产上市公司总资产规模连续两年负增长，降幅扩大。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1％，降幅较上年扩大3.3个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9％，降幅较上年扩大2.6个百分点。沪深及内地在港上市房地产公司总资产连续两年负增长，行业持续缩表。行业缩表主要源自民营和混合所有制房企缩表，央企资产规模与上年基本持平，地方国企资产规模小幅增长。
2023年，房地产市场仍在深度调整周期，上市房企主动收缩投资规模，加快竣工结转，年末存货规模下降，受销售下降和融资受限影响，货币资金规模连续两年下降，上市房企降低权益性投资规模，适度提高持有性物业规模，适应房地产发展新阶段要求，推动总资产规模有序下降。
2023年房地产上市公司营业收入与净利润均值
2023年，沪深及内地在港上市房地产公司竣工结转加速，营收增速较上年明显回升，净利润继续下滑。其中，剔除异常值后，沪深上市房地产公司营业收入均值为273.5亿元，同比增长2.1％；内地在港上市房地产公司营业收入均值为396.1亿元，同比增长5.0％。沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别为3.0亿元、-21.3亿元，同比下降，降幅有所收窄。
过去几年销售额增速逐年下滑，2023年上市房企结转规模因前期积累较高且上年下滑过快后出现反弹，其增长可持续性有限，结转收入规模短期内维持下行趋势。同时，近两年市场持续调整，短期内对销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。
2023年，上市房企净利润率均值、净资产收益率均值为负。沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为-0.8％、-24.0％，较上年下降。
2023年沪深及内地在港上市房地产公司三道红线情况
2023年，行业继续在调整期运行，沪深上市公司及内地在港上市公司负债率均有所上升。沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值为91.2％、163.1％。短期偿债能力持续下降，沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值分别为1.14、0.75。
上市公司流动性出现明显分化，头部央国企及部分稳健型民企持续优化债务结构，负债率下降；部分民企和混合所有制企业由于存量债务到期、再融资不足导致债务压力加大。
2019-2024年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况
注：此处为每日累计涨跌幅＝［（交易日收盘价-起始日收盘价）／起始日收盘价］＊100％
2023年，房地产板块持续走低，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘。2023年A股市场经历了较大波动，年末沪深300同比下跌11.4％，2023年年末申万地产指数同比下降26.4％。港股市场在2023年的整体走势延续了2022年的弱势、在震荡中持续走低，2023年年末恒生指数同比下降13.8％，港股房地产板块整体随大盘波动，恒生地产指数同比下降29.6％。
房地产上市公司估值承压，新房市场延续调整态势，投资者将更加关注企业可持续运营能力和长期价值，保持稳健运营、展现出拿地能力、经营性业务较强的企业更易获得投资者的青睐。
探索新发展模式，代表房企总体上均采取“开发＋经营”为模式的轻重并举发展策略，代表房企往往采用“住宅开发／重资产＋X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。
房企构建新发展模式初现成效，经营性业务业绩增长快于开发业务，重要性日益凸显。从业务规模看，典型房企2经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0％，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9％增长到26.5％。
注：典型房企包括：中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、龙湖集团、建发国际集团、中国金茂、金地集团、新城控股、越秀地产。
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