多地首套房商贷利率下限阶段性取消，或与银行净息差压力大有关，市场总体宽松政策导向未变
金融界 2024-04-02 09:09
[摘要] 近日，赣州市、南昌市、青岛市、新余市等多地政府相继发布公告，宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，以落实中央政策精神，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
近日，赣州市、南昌市、青岛市、新余市等多地政府相继发布公告，宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，以落实中央政策精神，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
01、多地首套房商贷利率下限阶段性取消
4月1日，据赣州政务官微，赣州市人民政府关于阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限的公告。为更好落实党中央国务院关于房地产市场调控的有关政策精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照因城施策的工作要求，根据中国人民银行、国家金融监督管理总局（原中国银保监会）《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（银发〔2022〕294号）文件精神，决定阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
同日，据南昌发布，南昌市人民政府关于调整南昌市首套住房商业性个人住房贷款利率下限的公告。为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照因城施策的工作要求，根据《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（银发〔2022〕294号）文件精神，决定阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自2024年4月1日起实施。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合发布《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》。自2024年4月1日起，青岛市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。本次调整适用于青岛市新发放首套住房商业性个人住房贷款，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。
新余市3月28日发布通知，现取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自公告次日起执行。如后续评估期内出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
事实上，本轮利率下限上调可以追溯到石家庄和惠州。3月20日前后，两地纷纷传来消息。3月19日，一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》（简称《通知》）在业内流传，其中提到，自2024年4月份起，石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
《通知》显示，石家庄房贷利率下限调整的原因是，2023年12月份-2024年2月份，当地新建商品住宅销售价格同比、环比均连涨3个月，因此4月份起恢复全国统一的首套房商贷利率下限。《通知》由河北省市场利率定价自律委员会发布，该机构接受中国人民银行石家庄中心支行的指导和监督管理。
3月20日，有消息称，广东惠州也调整了住房贷款利率。惠州当地一位业内人士介绍，今年2月下旬，惠州部分银行的首套房贷款利率随着LPR调整短暂下调至3.45％（LPR-50BP），但是自3月1日起，各大银行相关工作人员纷纷在项目微信群里发布调整通知，首套房贷款利率最低执行LPR-35BP（3.60％）。中国建设银行惠州分行、惠州农商银行相关工作人员透露，目前，惠州首套房贷款利率为3.60％，二套房贷款利率为4.15％。惠州农商银行相关工作人员表示：“从3月20日开始改变为新政策，惠州首套房贷款利率为3.7％，二套房贷款利率执行4.4％。”
02、或与银行净息差压力大有关
2023年1月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制时明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
根据国家统计局数据显示，2023年12月份-2024年2月份，上海、西安、石家庄3个城市的新房价格已连续3个月同比、环比均上涨，符合首套房贷款利率恢复条件。不过目前，西安首套房贷款利率下限为3.75％（LPR-20BP），上海首套房贷款利率下限为3.85％（LPR-10BP），在4月份均无需调整。
在LPR持续下调和房贷利率政策调整的背景下，银行面临净息差收窄的压力。中证鹏元资信评估股份有限公司分析，虽不满足回调至统一下限的条件，但其首房贷款利率也回调了15个基点，其背后意图可能与当地商业银行净息差压力较大、“因城施策”的政策导向有关。
近期，银行业界对息差管理表达了关注。中信银行、工商银行、农业银行和兴业银行等在业绩发布会上均强调了稳息差的重要性。
3月22日，中信银行2023年业绩会上，中信银行行长刘成表示，2024年将继续把稳息差放在突出重要的位置，坚持做好量价平衡，把息差进一步稳住。”
3月28日，工商银行2023年度业绩发布会上，工商银行董事长廖林指出，当前该行面临的最大竞争压力源自低息差和科技变革。
3月28日，农业银行2023年度业绩发布会上，农业银行董事长谷澍表示，农行将从资产和负债两端综合施策，努力将净息差保持在合理区间。
3月29日，兴业银行业绩发布会上，兴业银行计划财务部总经理林舒表示，下一步调整资产负债表稳定息差，在资产端加大资产的投放，今年安排5000亿的贷款指标力争一季度完成40％。对公做好区域加行业的一个资产布局，零售业务要加强消费信贷和经营贷的上量。
03、市场总体宽松政策导向未变
尽管局部地区出现房贷利率上调，但全国范围内房贷利率下降仍是主流趋势。贝壳研究院数据显示，今年2月份百城首套房主流房贷利率平均为3.59％，二套房为4.16％，均为近年来最大单月降幅。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，在当前政策“宽松为主”及“促需求”基调下，未来房贷利率总体或仍有下行空间。
中指研究院市场研究总监陈文静也认为，符合条件的城市将继续按照房贷利率政策动态调整机制调整利率，而房贷利率较高的城市则存在进一步下调的空间和预期。
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