策略对落实好 稳楼市就更有效
中国房地产报 2024-03-25 09:00
[摘要] 要观察中国房地产发展，就不仅要看短期，还要看中长期，房地产市场过去一年在爬坡过坎中实现了软着陆。稳市场、化风险、促转型是今年的发展核心。
要观察中国房地产发展，就不仅要看短期，还要看中长期，房地产市场过去一年在爬坡过坎中实现了软着陆。稳市场、化风险、促转型是今年的发展核心。
从国家统计局3月18日公布的1至2月份房地产相关数据来看，房地产市场仍处于调整转型期，但无论从数据上来看，还是从市场表现来看，都呈现了一些积极变化。最大的变化就是房地产开发投资结束了2023年持续全年的降幅逐月扩大态势，转为降幅收窄，今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降9％，但降幅比2023年全年收窄0.6个百分点，这是一年来的首次收窄。
这表明，住建部大力推进的房地产融资协调机制、优化房地产政策的效果逐步显现。如果金融支持能够及时到位，不仅保交楼速度会加快，相信一些房地产企业购地开发意愿也会有所恢复，房地产开发投资状况有望进一步改善。
目前来说，市场和企业承受的最大压力是房地产销售同比下降这个情况，当然，这里面有去年同期高基数的原因，但还是需要给予足够的重视。国家统计局的数据显示，1至2月份，全国新建商品房销售面积同比下降20.5％，销售额下降29.3％。相比去年同期确实下降幅度不小。
对于房地产企业销售下滑、新房市场交易承压的情况，直接影响的是企业的销售回款和现金流。销售回款是房地产企业化解资金困难的最大途径，现在，房地产行业和企业最急迫、最需要解决的还是资金问题，无论从房地产企业的国内贷款、自筹资金，还是从定金和预收款、个人按揭贷款到位情况来看，都是下降的情况，这对于稳市场和化风险具有不利因素。以某头部企业为例，前不久其公布2023年合同销售金额是3761.2亿元，相比2021年6277.8亿元、2022年4169.7亿元持续下滑，如果销售情况不好转今年预计跌破3000亿元。
可以看到，国家在稳市场、化风险和促转型，以及构建房地产发展新模式上，都有清晰的战略，包括住建部大力推进房地产项目“白名单”落地的策略。战略已经清晰，现在最需要的是策略尤其是金融的有效托底，房地产市场打改革开始就和金融是一体两面、一荣俱荣一损俱损的关系，目前房地产市场确实因为企业过去这些年搞高负债、高杠杆、高周转发展模式，导致了风险集中在今天爆发，解决问题的根本，还是需要资金层面足够有效支持、有效托底，以时间换空间。
平心而论，房地产虽然是经济支柱产业，但是，房地产在我国也是一个新兴市场，一个新兴市场在发展过程中不会一帆风顺，我们要做的一定是遇到问题解决问题，让其回归正轨、更加健康。目前来说，房地产和金融面临的就是两难问题，一个需要资金化解风险，一个需要防范金融风险，这就决定了事物之间的相互制约和影响关系，或者说主要矛盾的存在，我们的决策或选择就是要解决这种矛盾，如果不妥善处理这个矛盾，事情就可能朝着两个不同的方向发展，其中就可能包括我们不希望看到的方向。
我们知道，博弈论中的关键概念是“均衡”，指的就是各方的利益达到某种平衡状态，从而形成一种共存的秩序。在这种状态下，可以避免最糟糕的结果对某一方造成严重影响，争取获得次优或次坏的结果。就此来说房地产稳市场、化风险，当前最需要的是更多的金融“救火队长”“解困高手”，哪怕是保障性住房建设等三大工程，从根本上来说，也是一个资金问题。我们常常说，“政策和策略是党的生命”。
政策已经清晰明确，现在就是策略和落实工作的问题，做好了就会放大战略效应；策略和落实工作做不到位，正确的战略就会打折扣。当前，中央已经出台了一揽子稳经济的政策，住建部也出台了一系列稳市场的措施，同向发力、精准落实到位是当务之急，最近有企业反映多个项目进入“白名单”了但是没有一个获得融资支持，可见相关部门和地方有关部门要在落实的策略上打破思维定势和路径依赖，多想办法、多用劲。
策略用得对，落实工作做得好，今年房地产的稳市场之战就能扩大胜利效果，化风险就可以游刃有余。更重要的是，稳住经济大盘、促进高质量发展的大局目标就能更好实现。
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