刘洪玉：中国房地产百强研究方法体系的演变，探究房地产发展新模式
房天下 作者：房天下 2024-03-21 16:48
[摘要] 房地产发展的新模式是国家经济工作中重要的内容，强调要推动房地产业向新的发展模式平稳过渡，要坚持高质量发展，坚持人与自然和谐共生，迈向全体人民的共同富裕。
2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。
在论坛上，中国房地产TOP10研究组联席组长，清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生发表了主题为“中国房地产百强研究方法体系的演变，探究房地产发展新模式”的演讲。
指标体系的设计原则
刘洪玉先生认为指标体系设计的原则是规模和效率，因为规模大了以后往往效率就会降低，所以实际上不一定规模越大越好，要建立在效率的基础之上。另外，盈利和社会责任相结合，盈利能力加上风险，高盈利就意味着高风险，是经济发展的规律。企业发展的核心是管理能力和融资能力，如果融资能力欠缺，房地产企业发展过程中会受到影响。
房企发展新旧模式对比
房地产发展的新模式是国家经济工作中重要的内容。2022年出现了企业的债务危机，出现了流动性导致债务违约，所以强调要推动房地产业向新的发展模式平稳过渡。而房地产业当时面临的问题是“三高模式”，“三高模式”导致了企业的狂飙，债务违约，保交楼，住房品质。房地产发展的新模式要坚持高质量发展，坚持人与自然和谐共生，迈向全体人民的共同富裕。
住房制度是多主体并举、多渠道保障、租购并举的住房制度。最核心的问题是改善住房的可支付性，应该对房地产企业和从业人员行为的规制。香港专门有一个新房销售监督管理部门，叫地产监管局，专门来管新房预售的环节，开发商的销售团队。
国际市场的分工很精细，且轻重并举。比如美国新房和二手房的销售量，在2008年次贷危机之前，美国新房的销售量接近140万套，次贷危机以后降到了大概20万套。2020年又回到了100万套，现在大概是60万套。未来市场交易还是以存量住房为主。北京、上海，新房占的比重越来越少，所以市场完全用新房看容易带来片面。当新增住房慢慢占整个市场当中的比重下降了以后，产业的形态会发生变化。所以房企新的发展模式，首先要践行新的发展理念，有绿色创新的维度，另外转变价值创造的方式，适合轻就轻，适合重就重，有能力可以轻重并举。对于大规模新增住房供应结构的调整，代建成了一个非常重要的业务形态，大量沉睡中的商用空间，要把它活化，让它进入到投资者视野，发展专业化的资产运行和管理。
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