楼市315特辑|买房易，维权难，购房者遇到房产纠纷，该如何维护自己的权益？
房天下 2024-03-12 11:42
[摘要] 根据诸多过往案例总结出来的经验，在遇到房产纠纷时，我们首先需要对纠纷类型进行初步判断，确定维权策略。
近两年的房地产市场，尽管有着诸多利好政策的呵护，但购房者在买卖房产时，还是会遇到各种各样的问题，收房即维权、看房收取茶水费、买房捆绑装修包、交付与实际不符、房屋质量不达标、物业不作为……各种维权问题接踵而至，甚至很多有购房经验的人，也会一不小心就掉入各种陷阱。放眼全国市场，无论是刚需房、改善房，还是豪宅，都难逃维权的困扰。那么，面对这些问题，购房者应如何有效维护自己的合法权益呢？
根据诸多过往案例总结出来的经验，在遇到房产纠纷时，我们首先需要对纠纷类型进行初步判断，确定维权策略。有些纠纷可能适合直接打民事诉讼，比如房屋的主体结构存在严重质量问题。但是，大部分案子可能并不适合一上来就打官司，甚至有可能会败诉。比如虚假宣传、货不对版等问题，直接提起民事诉讼，胜算几乎为零。因此，我们需要优先考虑其他法律手段，考虑多种法律手段的组合。
另外，很关键的一点，我们要做好取证工作。无论是哪种纠纷，都必须注意做好取证工作。例如，对于虚假宣传，我们需要尽可能地收集当初线上线下的宣传资料，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等。此外，我们还要充分认识到对手的实力，不要轻易低估对手。对手可能是强大、强硬和强势的，我们必须正视困难，不能抱有过于乐观的幻想。
接下来，我们就需要充分利用法律赋予我们的权利。单纯的民事诉讼往往很难实现维权目的，我们需要知道法律赋予我们的权利远远不止民事诉讼上的那点权利，还有很多很多。比如，我们有权对涉案楼盘的相关手续进行信息公开，有权对涉案楼盘的违法行为提起相关的违法查处等等。我们的权利其实有很多，只要我们充分利用，就能更好地维护自己的权益。
下面，小编也为大家梳理了一些不同类型的纠纷维权方法，供大家参考，希望大家在遇到类似情况时能够维护好自身的合法利益。
一、期房延期交付该怎么维权？
当你盼望着新房交付，却被告知延期交房，甚至可能成为烂尾楼，你会怎么办如何保护自己的权益呢？
我们首先可以通过民事诉讼的方式对开发商进行起诉，要求其承担违约责任。如果合同中的违约责任金额过低，我们还可以根据租金和违约金的差额来主张损失。虽然这种方法简单直接，但往往不能直接达到交房的目的，只能通过追索违约金或损失来督促开发商尽快交房。在这个过程中，合同是最重要的证据，同时，租赁合同、租金收据、租金支付记录等也都是很重要的证据。
另外你还可以通过公开信息查询，了解项目建设手续，找出不能交房的原因。如果是资金问题，你需要关注项目的监管资金支付情况。如果是违规施工导致的问题，你可以提起相关违法查处，要求相关部门履行职责，给开发商施加压力。
如果发现这个项目存在违法违规问题，我们可以依法提出相关违法查处申请，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。同时，我们也可以通过谈判的方式，推动开发商尽快交房。在这个过程中，我们需要快速处理违规行为，否则可能会导致无法通过规划验收，自然也就无法交房。
1、我们可以考虑通过民事诉讼的方式让开发商承担违约责任。虽然这种方式对开发商的压力可能不大，但如果所有的业主都能团结起来，要求开发商赔偿违约金，那么总和起来的金额可不是小数目。这也许就能让开发商感受到压力，尽快办理产权证。
2、我们还需要弄清楚为什么产权证办不下来。是因为规划验收没有通过，还是因为房产不能分割办证我们可以直接去不动产登记中心询问，也可以通过信息公开的方式查找相关文件，如规划验收批准文件、竣工验收备案表、竣工面积实测报告等，看看哪些文件缺失。只有了解了问题的真正原因，我们才能有针对性地解决问题。
3、最如果开发商迟迟不解决问题，我们可以向规划部门提起违规建设查处申请，要求对这种违规行为进行调查处理。同时，我们还可以通过信息公开的方式对这个项目进行全面的调查和了解，找出开发商的违法点，将其转化为谈判的筹码，给开发商施加压力，让他们看到办证的重要性，进而推动产权证的办理。
三、遇到房屋质量问题怎么维权？
购房是大多数人一生中的重大投资，而房屋的质量直接关系到我们的居住体验和安全。如果你刚刚买了一套房子，却发现它的品质远远未达到你的期望，你该怎么做呢？
1、遇事不要慌，你可以先和开发商沟通，说明情况，要求其在一定期限内进行整改。如果沟通无果，或者开发商拖延不修，你可以根据《商品房销售管理办法》第三十五条的规定，对主要结构的质量问题，甚至可以选择退房并要求赔偿。
2、法律也为不同性质的房屋质量问题提供了不同的解决方案。对于那些影响正常居住使用的严重问题，如供水供电不顺畅或者隔音效果差，你同样有权要求解除合同并获得赔偿。在《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》第十二条中，对此类问题给予了明确的法律支持。
3、如果房屋存在的是一些轻微的质量问题，如轻微的渗水、地面空鼓或墙皮脱落，虽然你不能要求退房，但仍可要求开发商负责修复。如果开发商修复不力或拒不修复，根据法律规定，你有权自行修复，并要求开发商承担相应的费用。
5、一定要注意处理这些问题时应避免使用暴力或不合法手段，这样可能会令事情复杂化，甚至影响到自己的合法权益。选择正确的法律途径来解决问题，将更有利于维护自己的利益。
总之，作为一个购房者，了解自己的权利，并在发现问题时采取适当的行动非常重要。如果你还有更多疑问或需要专业法律咨询，可以寻求专业律师的帮助。
四、遇到开发商虚假宣传怎么办？
1、取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。
2、违法查处要及时提起。遇到虚假宣传，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。往往要从监管部门入手，比如可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处，要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职，可以对此提起行政诉讼，督促其履职。
3、民事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。在司法实践中，如果直接提民事诉讼，往往法院很难支持购房人索赔的要求。因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”如果有了行政机关的认定，对于民事诉讼也多了一个有力的证据。
4、曲线救国，剑走偏锋。根据我们这些年办理案件的经验，在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题往往可能只是开发商违法违规的冰山一角，背后看不见的东西可能更多。任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？
咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码就像我们曾经做的一个案子，本来是虚假宣传的问题，结果一查，开发商把一层的架空层隔成了单间全给卖掉了。这个时候，我们还用只去关注虚假宣传吗？
5、谈判。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判。
五、小区物业不尽责怎么办？
现实中确实存在着一些物业公司不尽责的情况，导致业主交了物业费却得不到相应的服务。面对这种情况，业主可以采取以下几种方式来解决问题。
1、与物业公司进行沟通。如果发现物业公司不尽职，可以与物业公司进行沟通，反映问题并要求解决。可以通过写信、打电话或者亲自去物业公司办公室反映问题，与他们协商解决办法。
2、可以与其他业主一起行动。如果多个业主都遇到了同样的问题，可以组织起来，共同向物业公司提出投诉和要求。集体行动更有力量，可以引起物业公司的重视，并促使他们解决问题。
3、也可以向相关部门投诉。如果与物业公司的沟通无果，可以向相关的行政部门、物业管理协会或者消费者协会投诉。这些机构会对投诉进行调查，并采取相应的措施解决问题。
4、如果以上方式都不起作用，可以寻求法律帮助。可以咨询专业的法律服务机构，了解自己的权益，并通过法律手段来解决问题。
总之，虽然交纳物业费是业主的义务，但物业公司也应该履行相应的服务责任。如果遇到物业公司不尽责的情况，业主有权利通过多种方式来维护自己的权益。在购买二手房时，可以在合同中明确约定物业服务的内容和标准，以确保自己的利益。此外，建议购房者在选择二手房时要仔细考察物业公司的信誉和口碑，选择有良好服务记录的物业公司，以避免后续的纠纷和不愉快。
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