住建部部长两会提“有力有序推进现房销售”，三年过渡期可行吗？

华夏时报  2024-03-11 09:15

[摘要] 有关商品房预售制改革的方向，在本届全国两会上又重新成为热门话题。

有关商品房预售制改革的方向，在本届全国两会上又重新成为热门话题。

3月9日，在十四届全国人大二次会议举行的民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹在回答关于如何构建房地产发展新模式的问题时提到，在供应方面，要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。

此前，关于预售制改革的方向近期已经引起了一波较大范围的讨论。3月1日，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟提交“关于取消商品房预售制度”的建议，一度冲上微博热搜，当天阅读量达到39万。此后，7日上午，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上作大会发言时，专门提出了设立房地产预售资金保险机制的建议，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。

合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，从预售制向现售制过渡，整个过程至少需要两三年的时间周期，如果直接转轨的话，中间可能会出现一个两年左右的供应断档，也会造成市场价格的紊乱和供需错位的现象，变成一个造成市场不稳定的因素。因此，要先逐渐提高现房销售在市场当中的比例，再过渡到全面的现房销售。

取消预售制，现实吗？

自从2021年下半年烂尾楼新闻引起社会广泛关注后，关于是否应该取消预售制的讨论几乎从未间断过。并且讨论不仅限于房地产业内，就连最近几年两会期间也有不少针对预售制改革的议案提案受到关注。

早在2022年两会期间，全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹就提出过废除商品房预售制度。他认为，预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般两年左右，这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险；同时，助推了开发商盲目扩张，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。本届两会上，人大代表朱征夫也提出了类似的建议。他认为，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。

据报道，根据贝壳研究院研究，2023年中国新房市场交易规模下滑，但二手房成交量大幅增长。官方数据显示，2023年中国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2％。全国二手房市场成交面积约5.7亿平方米，比2022年分别增长44％。该研究认为，新房交易规模下降，二手房交易量增长，主要是受新房交付不确定性影响，居民在购房选择时更偏好所见即所得的二手房。

郭毅认为，当前房地产市场仍然处于较为疲软的状态，突然转轨可能会造成行业内的房企出现较大的动荡。因此，虽然公众对于“取消预售制”的期许是好的，未来实现现房销售也是行业调整的一个发展目标，但仍然需要采取渐进式的措施，并且过程中还要辅以对企业更大的资金扶持，才能够保证过渡更加顺畅，让市场保持稳定。

三年过渡期，可行吗？

不过从官方的口径来看，预售制度即使最终取消，也不会是一蹴而就的事情。“有力有序推行现房销售”的表述，一方面意味着商品房预售制度肯定会进行改革，但另一方面也说明这个改革一定是循序渐进的。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，销售制度的改革是要建立预售现售并举、渐进过渡的模式，加强预售资金监管。

值得注意的是，在住建部部长倪虹正式明确有力有序推行现房销售前，易纲在发言中有关预售制改革的建议已经提到类似的方向。他提出，建议设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1％提取预售保险基金，估计约100亿元／年，先考虑以三年为限（2024—2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

他认为，这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。

李宇嘉向《华夏时报》记者指出，设立商品房预售资金保险制度的想法是好的，有助于强化买房人对期房的接受度，也有助于规避期房延期交房和烂尾的可能，将期房烂尾变成一个小概率事件。但最关键的是，应该建立谁受益谁投保的制度：或者由开发商去投保，这样就可以提取一定的预收资金；或者由小业主投保，也能确保烂尾楼能够得到保险公司的赔偿。

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