孟晓苏：取消户籍差别，让农村宅基地能值城市价，让农民富起来
华夏时报 2024-03-07 09:06
[摘要] “如果让农村宅基地与城市土地同价同权，那就再也不必担心农民群体性返贫。在农民宅基地价格逐渐追平城市房屋的过程中，就能释放出巨大的财富价值，让农民群众与城市居民一起走向共同富裕。”孟晓苏说。
近日，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受《华夏时报》记者专访时表示，应当打破城乡二元结构，取消农业户口和非农业户口的户籍制度，包括改变城乡分割的土地制度，这是农村改革的必然走向，也是乡村振兴的关键环节。
“如果让农村宅基地与城市土地同价同权，那就再也不必担心农民群体性返贫。在农民宅基地价格逐渐追平城市房屋的过程中，就能释放出巨大的财富价值，让农民群众与城市居民一起走向共同富裕。”孟晓苏说。
取消户籍差别土地同价同权
2023年10月，孟晓苏在前往江苏无锡调研时，在郊区看到农民改造建设的新农庄，一栋栋房屋就像城里别墅那样漂亮。他询问村干部一栋房子能卖多少钱，村长回答说大约50万元。孟晓苏随即又指向不远处开发商开发的别墅区，询问那里的别墅价格，回答是一栋能卖1600万元。
两片住宅区位置相距不远，为何房价却天壤之别？孟晓苏知道，这是因为房屋所在的土地性质不同。价值1600万元房屋的土地是城镇建设用地，而只值50万元的是在宅基地上建设的农宅，不允许卖给城里人，50万元就是它的建筑成本。“农村土地不值钱，您知道的。”孟晓苏听村长说。
孟晓苏说，在河北省农村调查研究时，他看到类似的情况，但房屋的价格不太一样。在河北兴隆县旅游区，改建的农宅价值20万元，基本上是农宅改建投资的成本价，土地不值钱。而县城里的别墅价格大约一栋500万元。
依照我国现有法律规定，不允许宅基地进入土地市场流通。孟晓苏认为，当前迫切需要按照十八届三中全会决议要求，实施农村建设用地与国有土地“同等入市、同价同权”，让农村宅基地和城市土地一样具有市场价值。而不是仅仅允许在农户之间转让，后者不会让农村土地具有与城市国有土地相同的价值。
2013年11月，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中明确指出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管理前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。
孟晓苏说，“过去在法律不允许宅基地流转的条件下，有些农民要把自家的宅基地上市转让，便只能私下把房子卖给城里人，在全国各地形成大规模违法存在的小产权房。”
孟晓苏认为，实施“同权同价”反映出广大农民群众的意愿，法律的制定应当以符合农民群众的利益为出发点，既有法律法规应当按照农民群众的意愿进行修改。
孟晓苏提到，中央要求农村宅基地改革要守住底线。他认为，这个“底线”一是要农民完全自愿，二是要用制度维护好农民群众的利益。在“同等入市、同权同价”中，“同等入市”是手段，“同权同价”是目的。只有赋予宅基地“同等入市”权，才能获得市场公平定价。那时农宅不用转让，农民也能获得住房财产的巨额增值。
“如果让农村宅基地与城市土地同价同权，那就再也不必担心农民群体性返贫。在农民宅基地价格逐渐追平城市房屋的过程中，就能释放出巨大的财富价值，让农民群众与城市居民一起走向共同富裕”。他说。
孟晓苏把这项改革称为“又一次不花钱的改革”。他说：“当年农村土地承包制就是一次不花钱的改革，让农民群众得到耕种自主权，极大解放了农村生产力；后来的城市房改也是一次不花钱的改革，不仅国家没有花钱，还让原国有单位收回了房屋成本。今后允许农村宅基地流转将又是一次不花钱的改革，它不需要政府出钱，只需凭借市场的力量，就能够让农民群众得到巨大财富价值”。
孟晓苏表示，提倡让农村宅基地上市交易，并不是要改变农村土地集体所有的性质。我国宪法规定土地实行两种公有制：国家所有与农村集体所有。中央为推动农村土地流转，已把过去农村土地的“两权”明确为“三权”，即农村集体拥有所有权、农户拥有资格权、土地使用权可以转让。
孟晓苏认为，“同等入市、同权同价”所交易的当然不是集体土地所有权，但也不仅限于只能租赁农村房屋的“使用权”即“租赁权”，而应当是农户“资格权”的有偿转让，这样才让农民群众获得与转让城市房屋一样的财产性收益。
孟晓苏认为，允许农村宅基地上市交易后，在巨大的财富增值效应面前，政府可征收房屋交易税。他说：“房屋不交易就不会产生交易税；如果征税交易税，全部税收都应当用于建立农民的社保和医保；加上国家对农民的福利性投入，包括继续划转部分国有资本充实社保基金，把它用在农民身上，就可以实现新农合与城市医保等项目的并轨，让农民与城里人一样享受到平等的社会福利保障。”
转眼间十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》已经十年多，现在农村土地“同权同价”尚没有实现。
孟晓苏对记者表示，“持反对意见的人说，那样农民不就一夜暴富了吗？他们心理不平衡；还有人说，一旦允许农民宅基地交易，他们就会喝酒赌博，把钱花光了再找政府！这些人把农民都看成好吃懒做的二流子了，农村改革不应受这些思想的阻碍。”
深化住房双轨制，加快建设保障房
2023年12月中央经济工作会议指出：“进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。”
孟晓苏认为，中央经济工作会议指出的“国内大循环存在堵点”，其中最显著的堵点就是楼市。根据国家统计局发布的数据，2021年全国商品房销售额曾达到18.19万亿元，2022年急剧下滑到13.33万亿元，丢掉了大约5万亿元的销售额；2023年则进一步下降至11.66万亿元，比之2021年丢掉了6.5万亿元的销售额。
孟晓苏说，房地产业提供着中国经济最大的订单，楼市萎缩成为最大的“有效需求不足”。与此同时，与房地产相关的一百多个产业也纷纷成为国民经济的堵点，相关产业跟随房地产一起萎缩。反映上市公司业绩的股市也随之持续下跌。
那么我国楼市为何下滑？孟晓苏分析到，从消费端来看主要基于两方面原因，一方面是有钱居民受到限购政策的限制和楼市信心不足，宁可大量存钱也不买房；另一方面，广大工薪收入群体买不起价格过高的商品房。
那么如何解决楼市存在的问题呢？二十多年以来，孟晓苏坚持呼吁“完善住房双轨制”，即当年房改方案所提出的“市场供应商品房、政府提供保障房”。孟晓苏认为，正是因为保障房供给不足成为突出问题，才让商品房价格上涨伤及到工薪收入群体；而为保护工薪群体的利益，又采取措施抑制商品房价格，进而影响到商品房市场的健康稳定发展。
孟晓苏认为，保障房应当不收土地出让金、不摊入城市基础设施建设费用，让它们的配售价格只是大城市商品房价格的1／3左右。购买保障房还应当享受到住房抵押贷款的低首付和低利息优惠，这就让工薪阶层能够买得起，就能有效启动工薪阶层居民的有效需求。
他还认为，与此同时，商品房就不需要再限购，要让商品房恢复商品属性。有了充足数量的保障房供应，商品房价格上涨就不会对工薪阶层造成过多压力。商品房价格上涨了，国家还可以增加税收，用税收增加保障房建设的投入。
那么规模化建设保障房面对的最大困难是什么？孟晓苏说，他最担心的还是投资不足。地方政府普遍面对资金困难，需要让央企、国企积极回归到保障房建设的轨道。保障房投资资金应当由谁来出呢？
孟晓苏以他多年参与保障房建设的经验说明，保障房建设还是需要由中央财政带头出钱，然后要求地方政府配套出资，再加上信托投资、社保基金和银行贷款等资金，就能形成较大的投资规模。保障房建设不收土地出让金，可以让更多资金用于施工建设上，就能有力促进建筑业、建材业和其他相关产业的发展，有效增加就业和增加政府税收，就能加快形成内需良性循环的良好局面。
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