山东浙江安徽计划这样实施现房销售
中国房地产报 2024-02-02 08:54
[摘要] 不仅是海南，2024年开年以来，山东、浙江、安徽、河南、四川、福建等地也先后召开了住房和城乡建设工作会议，提出要构建房地产发展新模式，推进商品房预售制度等改革、开展现房销售试点。
在“保交楼”大背景下，试点现房销售正在提速。
1月31日，海南省住房城乡建设工作会议强调，将继续坚持现房销售制度。这已经是海南连续4年部署现房销售工作。
不仅是海南，2024年开年以来，山东、浙江、安徽、河南、四川、福建等地也先后召开了住房和城乡建设工作会议，提出要构建房地产发展新模式，推进商品房预售制度等改革、开展现房销售试点。
推行现房销售并不是新政，2023年初住建部就首次系统、明确地提出了现房销售概念。国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积为11.17亿平方米，同比下降8.5％，其中，现房销售面积2.52亿平方米，同比增长18％，现房销售面积的增幅明显高于期房；从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为22.5％，较2022年末提升5个百分点。
多位专家认为，探索房地产发展新模式下，现房销售制度已是大势所趋。但在房地产市场下行、房企拿地积极性不高、资金链紧张、债务到期压力较大的情况下，仍面临难以大面积推行的问题，现房销售仍有很长一段路要走，需要中长期落实。
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现房销售面积提升
越来越多城市加入现房销售试点。
据不完全统计，2023年下半年以来，至少13个省、市通过会议或各类通知明确试点现房销售。其中，山东试点城市为德州，安徽试点城市为合肥、芜湖，河南试点城市为郑州、开封，山西试点城市为晋城，四川试点城市为成都，湖南试点城市为长沙……2023年9月，雄安新区也取消了商品房预售制度，成为继海南后第二个进行全面现房销售的地区。
据智研咨询统计，2023年全年，海南省、黑龙江省、天津市这3个地区商品住宅现房销售面积占比超过40％，分别为46.2％、41.9％、41.3％。去年试点的4个代表省份山东、安徽、四川、河南的现房销售面积占比为17.9％、14.8％、10％、13.1％。此外，一线城市中，北京、上海的现房销售面积占比分别为33.2％、19.3％。仅陕西省占比在10％以下。
不难看出，当下，现房销售是房地产行业探索新发展模式的重要一环，各省、市都在因城施策。
以安徽省为例，其提出今年要推动商品房开发方式、融资方式、销售方式转型，有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作。2023年6月，安徽省4家房地产业协会负责人及当地一家高校房地产研究所教授一行6人还曾组团到海南省调研考察现房销售情况。
2024年1月，河南首个现房销售试点项目用地在郑州市溢价36％成交。这意味着，河南现房销售试点迈出了关键一步。
郑州市政府相关负责人介绍，此前商品房预售制一直是我国房地产行业实行的销售模式，2023年8月3日郑州市发布的“郑15条”中第9条明确表示要推进商品房现房销售，稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现房销售和预售两种制度应该是并行关系。对于部分购房者来讲，担心未能按期交付而选择现房，这需要开发商加强市场调查，了解购房者真正需求，在部分改善盘或者刚需盘在价格上涨幅度可控下推行现房销售。
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配套金融支持保驾
推行现房销售并不是新政。
随着房企暴雷现象的蔓延，停工乃至房屋烂尾情况增多，购房者对项目交付的担忧日益加深，促使“保交楼”的重要性不断提升，引发了监管层和业内对商品房预售制度存废问题的思考。近几年，北京、杭州、南京、福州、合肥等城市在土地拍卖环节都曾尝试过现房销售。
对此，专家表示，从现房销售政策本身而言，已经由过去上涨行情中作为抑制土地市场过热的手段，逐渐演变成行业出清阶段“保交付”、维稳市场信心和购房预期的重要抓手，同时对房地产企业转变模式起到积极作用。
不过，对开发商来讲，无论哪种目的的现房销售都意味着销售周期拉长、资金链压力变大，对开发能力有较高要求。
一位不愿具名的开发商投资高管表示：“现房销售要结合商品房库存跟开发商现金流压力综合评估。库存少的地区要暂缓推进，库存大的可以先试点，逐步推进；开发商当前现金流多数承压，现房销售应该考虑配套金融支持。”
可喜的是，1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。
“得知可以申报融资白名单后，我们也积极申报了项目。”河南某开发商高管告诉记者。截至目前，成都、哈尔滨、青岛、重庆、广西南宁第一批融资支持项目房企“白名单”均已落定。其中，广西南宁的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。
可以预见，融资支持将会有助于改善房地产企业流动性，缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资，促进房地产与金融良性循环。同时，也将有力推动更多房地产项目转向现房销售。
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