互联网巨头 “买地运动”

中国房地产报  2024-01-25 08:58

[摘要] 互联网巨头在土地市场已经成为一股不可忽视的力量。

互联网巨头在土地市场已经成为一股不可忽视的力量。

1月23日，北京市规划和自然资源委员会官网显示，北京市海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、B23研发设计用地完成出让，最终由腾讯科技（北京）有限公司底价摘得，成交价格为底价64.2亿元。

腾讯是这幅地块的唯一买家。

对于购地用途腾讯作出回应，本次交易将主要用于满足公司对办公用地的需求，为公司员工提供稳定集中的办公场所。

出让文件显示，地块位于海淀区学院路，土地面积70601.065平方米，建筑控制规模285523平方米，容积率为5／3.5，限高80米。其中，商业用地121064平方米，此部分地块需无偿代建7000平方米的公交场站；而研发设计用地的地上、地下全部建筑规模需自持，自持年限为最高土地出让年限。

根据土地挂牌文件，竞得人须与海淀区政府签订《海淀区构建高精尖产业用地履约监管协议书》。此外，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，竞买人需在12个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起3年内竣工。

值得注意的是，这并非腾讯在北京首次拿地。在此之前，腾讯曾拿下海淀区西北旺东路10号地块，并在此建设成腾讯北京总部大楼，该项目在2014年10月正式开工，于2019年投入使用，项目总投资18亿元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，腾讯在海淀区已拥有一个成型的大规模企业园区，聚集了腾讯旗下的大量机构和人员，此次再斥资于北京海淀拿地，表明这家互联网巨头对未来的发展抱有积极态度，并愿意在海淀扩大办公空间、吸引优秀人才方面进行投资，这也是对海淀投资环境与营商环境的高度认可。

━━━━

互联网巨头热衷买地

公开资料显示，腾讯此次拿得的海淀区学院路地块系第二次出让，地块的前任得主是紫光集团。

2019年，紫光股份曾发布公告称，公司与紫光集团、紫光国芯和紫光科技组成的联合体，以总价66.09亿元中标该地块国有建设用地使用权，并计划在此建设“紫光全球智能科创总部”，作为紫光的全球总部及人工智能、集成电路、云计算和大数据等的研发中心。

在当时，该幅地块是2018年9月北京新版禁限目录发布以来，五环内供应的第一宗研发及办公用地。但最终由于逾期缴纳土地开发建设补偿费超过90日以上，该地块不得不重新出让。时隔近5年，该地块的成交价降了接近2亿元。

在柏文喜看来，腾讯此番拿地也反映出中国互联网企业持续看好中国市场，并积极投资未来的决心和行动。

较之部分房企审慎拿地，互联网企业仍然保持较高的拿地频率。据不完全统计，过去一年，华为、京东、阿里巴巴等多家科技互联网企业均有拿地动作，拿地金额近90亿元。

其中，华为分别以2946万元、2.916亿元、2432万元、1.22亿元在南昌、东莞、安徽、太原拿地；京东则以31.12亿元在北京亦庄新城拿下一宗商住用地；阿里及其关联公司蚂蚁集团在杭州分别以3289万元、15.4亿元的价格拿下两宗地。

除头部互联网企业外，一些中小型互联网企业也在2023年多次宣布拿地。比如2023年10月，游戏公司米哈游以10.77亿元拿下了上海徐汇区虹梅街道一宗科研设计用地。

在这一众互联网企业中，腾讯一直十分热衷于拿地建楼：

2006年，腾讯第一次在深圳南山区拿地建设了第一座自建大楼——腾讯大厦；

2011年，腾讯在深圳南山区科技园内建了滨海大厦，占地相当于3个腾讯大厦，成为新的全球总部；

就在滨海大厦即将完工之际，腾讯宣布建设亚洲最大单体办公楼——腾讯北京总部；

2019年，北京总部刚刚建成入驻，腾讯又斥资85.2亿元拿下深圳大铲湾一块地，在岛上建设新的全球总部——企鹅岛……

同时，腾讯也在成都、武汉、广州、上海等地开疆拓土，建设区域总部中心或者不同业务板块的总部大楼。

互联网企业为何热衷买楼？柏文喜表示，互联网公司一方面自身正在蓬勃发展，需要不断扩充办公面积与员工住房；另一方面在行业低潮期运用自身较好的现金流趁低买地自建物业，或者自市场低成本吸纳物业以自用，除了可以提高自身办公物业稳定性和有效降低租赁成本之外，还可以低风险获取潜在投资收益。

也有分析人士认为，互联网企业频繁现身拿地，是政府为了支持地方经济发展，愿意给出较为便宜的地价，甚至是底价、定向出让。而企业也能在合适的地方拓展业务，这是一件互相成就的事情。

━━━━

选址背后的考量

本着“发展才是硬道理”时代潮流，互联网企业早期将眼光投向了北上广深超一线城市，以此获取迅速发展。

对于互联网大企扎堆超一线城市，艾媒咨询集团创始人兼CEO张毅认为，此举在于坐实“总部经济”。所谓“总部经济”，是指一些区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部——制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。

由于营商环境、资源优势等重要因素，互联网企业将行政总部落户于一线城市是不争的事实。不过，为了探索新业务，互联网企业也开始布局下沉城市，建立区域性总部、功能性总部、第二总部等。

此外，互联网大厂将办公选址于一线城市之外，与贴近下沉市场业务无不关系。

随着互联网告别黄金时代，一线城市互联网普及率走高，增长用户数逐渐趋于饱和。互联网企业将视线瞄准二三线等下沉市场，刺激新用户增长。据QuestMobile发布的《中国移动互联网发展启示录（一）》显示，下沉市场月活用户近7亿。

一线城市的生活水平较高，也是企业走向下沉市场的推动因素之一。对互联网企业来说，在一线城市设立企业总部，需要支付较高的租赁成本、人力成本。而在二三线市场，企业租赁成本较低，且下沉城市同样拥有较为丰富的人才资源。

据市场数据统计，西安、武汉、成都建设的“双一流”高等学校数量，均位居全国前十。由于人才储备质量较高，高等学校能为企业输送优秀人才。在此过程中，企业能保证人才计划完美落地。

除了在北上广深等超一线城市集中布局，以及在各自的一二线城市主根据地加固城墙，还有一些选址是出于情感因素。

比如，李彦宏将百度云计算中心设在老家阳泉；刘强东2009年在宿迁买下300亩地，建设拥有400个呼叫坐席的全球客服中心；雷军在武汉光谷竞得大块地皮，用以安放“超大研发总部”的野心。

不难发现，不少互联网大佬都有着“故乡情结”。

综合来看，互联网大厂热衷买地，对企业长久发展是一件利好的事情。于当下，地买在哪，楼建成什么样，可以在一定程度上展现实力，收拢人心；于未来，正如张毅所言，每个企业所处赛道与市场千变万化，红利期有限，企业自身的发展也有短板期，而物业与地皮可以成为企业未来增值的储备粮。

房天下土地

土地市场 找地神器

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台