住建部原总经济师赵晖：中国住宅与好房子目标差距大，需反思与改变
中国房地产报 2023-12-14 08:35
[摘要] 当下，房地产行业仍处于深度调整中，不确定性弥漫整个市场。
当下，房地产行业仍处于深度调整中，不确定性弥漫整个市场。
“房地产调整不是一个短期过程，这其中有人口负增长、城镇化步入后期、买房赚钱观念转变、不少城市过度建设等多重因素影响。”12月12日，住房和城乡建设部原总经济师赵晖在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合启动的“寻找中国好房子”调研活动上表示。
赵晖同时也提到，我国住房需求仍是个不小的量，城镇化格局会进一步调整，人口从中小城市向大城市集中的趋势会不断加剧。此外，已进城的无房户、家庭小型化带来的住房需求，以及改善型住房需求，空间仍然很大。
参考上世纪90年代经历过楼市泡沫破灭危机的日本来看，日本楼市下行持续了10年，且这个过程是逐步的，不是两三年到就能调整到位的。
“不过，一个现象正引发关注，今天东京房价已经超过上世纪90年代泡沫时期的最高价，但是大阪、京都等城市的房价依然没有达到当初高位，可见城市分化相当显著。”赵晖表示。
赵晖认为，以此来看，中国楼市未来的趋势不会与日本完全一致，但国内房地产市场的分化将进一步凸显，一线城市的房地产市场成长潜力无限，要有信心；但一些地方城市的房价可能长期回不到历史高点。
这样的市场背景下，参考发达国家住房市场成熟阶段的规律，赵晖认为，作为未来购房需求的动机之一或者住房的功能之一，通过购买高品位住房，以彰显业主的社会经济地位或者成功标志的这一需求动机将越来越凸显。随之，住宅高品质化、高档化也是趋势之一。
但现实情况却是，中国住房现状与好房子的目标差距很大。
赵晖表示，从他今年在日本居住几个月的感受看，日本东京像一个新城市，大多数房子看着很新、质量很好，其实很多使用已达二三十年甚至四十多年。之所以显得新，是因为他们建设时质量就很高，建成后维护管理力度和频度也远超国内；中国的北京看起来却像一个旧城市，建成20年的小区已显现破旧衰败趋势，这与中国正处在建设发展期、日本处于守成期的两个不同阶段是相矛盾的。
对比来看，中国住房在结构质量、生活便捷性、设施设备、防水、隔音、隔热等方面的差距都很大。他举例道，日本使用30年、40年的住宅公寓看着跟新的差不多，较难从新旧上判断建设年代；日本几乎所有公寓里里外外、房前房后都没有任何污垢，门厅、楼道、地下等所有空间打造得非常精致、干净；但北京大多数小区、公共空间污垢多。
赵晖举了一些具体例子。
首先，日本建筑防水做得很好，尽管属于台风暴雨国家，但早在几十年前就没有屋顶、窗户漏水问题；我在北京的家建成不到20年的住房，当时也属于高品位小区，这些年屋顶漏水、窗户进水频繁，大修了两次仍没有彻底解决。其次，日本住房隔热做得好，日本的夏天炎热，但公寓早上关空调出门，傍晚回来室内还有凉意；我在北京住宅的空调关掉15分钟，室温就上去了。再次，隔音好，我住的日本公寓的窗前和门后各有一处公寓建设工地，分别相距不到10米，若开窗或开门施工噪音很大，但若关窗、关门则几乎听不到噪音，门窗隔音性能非常好。
“很多情况下我们去国外参观都是走马观花式的，了解有限，只有居住使用一段时间，才会体会到什么叫好房子。”赵晖表示。
赵晖说，未来，追求身份彰显将是购房需求的重要动机之一，建设高品质住房也将成为开发商的重要策略。“当然为普通百姓建设质量过硬的好房子也有非常多的课要补。”
要实现好房子目标，应该怎样做？
“第一重要的是知道什么才叫好房子？差距在哪儿？绝不能夜郎自大。”赵晖强调。
为此，他提出几个建议：提高建筑材料水平，在研发上下功夫；提高施工质量水平，解决监管和工人素质这一老大难问题；增强标准体系，提高住房设计施工、建材、住房设备等标准；完善物业管理、小区人防工程使用等一系列制度；提高住房维修基金，加大维修更新力度和频度，让房子几十年保持新与好状态；提高居民素质和责任意识。
“要实现中国式好房子建设不单单是开发商、设计单位、施工企业的问题，还需要社会整体的协作，这也是国家整体素质、治理能力、发展水平的体现。”赵晖表示。
“建设好房子这件事情是非常有意义的。”他呼吁，房地产开发企业和设计单位要发挥好引导作用，通过好房子建设推动社会进一步发展。
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