百强房企拿地继续马太效应：“中保华”位居新增货值前三

中国房地产报  2023-12-02 08:21

[摘要] 在部分热点城市加快供地节奏、降低拿地门槛等背景下，实力房企仍在积极布局，在一定程度上拉动了拿地规模。

房企间的“马太效应”仍在持续。

12月1日，多家机构发布了前11个月的房企拿地排行榜。根据中指研究院的数据，2023年1～11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6％。TOP100门槛值为32亿元，较上年同期下降7亿元。

榜单显示，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、中国铁建、万科、越秀地产、滨江集团位列2023年1～11月权益拿地金额榜前10名。

经中国房地产报记者粗略计算，这10家房企2023年1～11月拿地总额为5251亿元，占TOP100企业拿地总额的48％，接近一半。

从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前3位。2023年1～11月，中海地产以累计新增货值2292亿元占据榜首；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1864亿元和1834亿元。同时，前10名房企2023年1～11月新增货值总额为13442亿元，占TOP100企业的41.7％。

值得注意的是，前10名的房企中，有7家是央企、国企，2家为混合所有制企业，仅1家为纯粹的民营房企。

对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉中国房地产报记者，尽管行业资金压力犹存，但在部分热点城市加快供地节奏、降低拿地门槛等背景下，实力房企仍在积极布局，在一定程度上拉动了拿地规模，因此同比降幅有所收窄。与此同时，房企间的“马太效应”仍在持续也在预判之内，受困于销售回款、融资等多方面压力，多数民营房企以及大部分中小房企的资金流动性相对不足，拿地受限，身影也逐渐退出榜单靠前位置，相反，央企、国企及财务稳健性的房企优势凸显，持续担当起了拿地主力。

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长三角地区拿地金额领跑全国

2023年1～11月22城住宅用地成交情况（市本级）

分化首先体现在不同的城市。

从具体城市土地拍卖情况来看，部分城市有少量地块热度较高，其余多是底价成交。11月2日，合肥成交5宗地块中，2宗溢价率均超30％；11月20日，成交3宗地，2宗地溢价率近20％。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30％，1宗溢价率17％，其余多底价成交。11月18日，福州成交11宗地中，4宗溢价率超过20％，其中41号屏西地块溢价率达41％。11月29日，苏州八批次集中供地中仅园区奥体地块溢价率达30％，其他外围地块均底价成交。

除上述城市外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门、天津等地于11月也进行了土地拍卖，但普遍底价成交。整体来看，优质地块土地拍卖热度升温，非核心地块多底价成交。

中指研究院分析师孟新增表示，非核心城市或区域2023年以来土地拍卖情绪延续低迷态势，短期土地拍卖规则调整对市场的带动效果有限。取消地价上限，预计热点城市的核心地块热度或升温，但在房企投资布局仍审慎的情况下，预计优质地块竞拍出“地王”的概率较小。

某机构研究中心认为，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土地拍卖市场向市场化过渡；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要。

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。

2023年1～11月，长三角TOP10房企拿地金额2680亿元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额972亿元，反超粤港澳大湾区位列第二；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额939亿元，位列第三。从拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以1248万平方米位居四区域首位。

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央企、国企仍是拿地主力

从拿地房企来看，在前11个月中，央企、国企仍是主力。

榜单显示，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、中国铁建、万科、越秀地产、滨江集团位列2023年1～11月权益拿地金额榜前10名。值得注意的是，前10名的房企中，有7家是央企、国企，2家为混合所有制企业，仅1家为民营房企。

细分到重点城市，央企、国企的表现依旧活跃。

根据重点城市拿地金额TOP10榜单，绿城中国拿地金额为440亿元，位居长三角地区房企拿地金额榜首；建发房产、中海地产、保利发展紧随其后；重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企。

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，这与稳健型央企、国企的资金状况相对较好有直接关系。

中指研究院认为，核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央企、国企拿地机会增加。当下大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而央企、国企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比或提升。

以成都为例，2023年11月溢价率超过10％的地块共3宗，其中2宗均由央企、国企摘得，前10月溢价率超10％地块共41宗，其中超4成由民企斩获。

分单月来看，2023年11月，中指研究院观察的50家代表房企拿地总额同比增长36.9％。分企业来看，建发集团、保利发展等央企、国企拿地规模较高，单月拿地金额超70亿元。

值得注意的是，就在前一个月，50家代表房企拿地总额环比增长了59.6％。其中，中海地产、华润置地、保利发展、中国铁建等央企、国企拿地规模较高，单月拿地金额超90亿元，拿地规模创7月以来新高。

因此，受10月高基数影响，11月50家代表房企的拿地总额呈现环比下滑态势。

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