按揭50年！香港房价下跌，政府再度“减辣”，机构：带动一个多月成交
华夏时报 2023-10-30 07:44
[摘要] 现在香港楼市比较低迷，尤其是最近一个月的时间，香港楼市有加速下行的趋势。
10月25日，香港特区行政长官李家超在发表《行政长官2023年施政报告》（简称《施政报告》）时指出，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会将放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。
此外，李家超还指出，随着香港未来房屋供应量将持续增加，考虑整体情况后，政府决定采取调整住宅物业需求管理措施，把额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半等。
10月26日，地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示，现在香港楼市比较低迷，尤其是最近一个月的时间，香港楼市有加速下行的趋势。其实，今年年初香港楼市行情有微微的翘头，但后续又重新跌回去了，现在则加速下跌。现在香港调整楼市政策是很有必要的，能止跌目前比较低迷的势头。
而对于上述《施政报告》公布的楼市调整措施，仲量联行香港主席曾焕平则表示，香港特区政府这次“减辣”属“半桶水”，无助扭转楼价跌势。就算政府全面“撤辣”，只能对香港楼市带来为期数月的短期刺激作用；现时仅“减辣”，影响将更短暂，仅会带动未来一个多月的住宅成交量上升10—20％。
调整多项楼市“辣招”
香港楼市“辣招”，即香港楼市调控政策，“减辣”则意味着放松楼市调控。10月25日，李家超发表任内第二份《施政报告》，近两年市场热议的“辣招”调整也随着《施政报告》的出台而面世，并即日生效。
李家超指出，面对房屋供应偏紧而市民对置业的刚性需求强烈的情况，特区政府2010年起推出多轮需求管理措施，或坊间俗称的“辣招”，打击短期炒卖活动及减少外来需求，确保物业市场稳定发展及优先照顾香港市民置业需要。
“在过去一年，利率显著上升，多个地区经济放缓，本地楼市交投（成交量）减少，楼价亦出现调整。随着香港未来房屋供应量将持续增加，考虑整体情况后，政府决定调整住宅物业需求管理措施。”李家超说道。
此次香港特区政府主要从额外印花税、买家印花税、新住宅印花税，以及外来人才的置业印花税方面调整住宅物业需求管理措施（“辣招”）。
具体措施包括：第一，把额外印花税的适用年期由三年缩短至两年。换言之，业主在持有物业两年后出售物业，无须再缴付楼价10％的额外印花税。
第二，买家印花税和新住宅印花税的税率减半，两者均会由15％减至7.5％。李家超表示，这一安排有助减轻已拥有住宅物业的香港永久性居民再购买住宅物业时的财政负担，以及非香港永久性居民购买住宅物业的成本。
第三，为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即优化去年为合资格外来人才退还在港置业印花税的安排，由原本在购入物业时先征收买家印花税和新住宅印花税，然后在相关人士居港满7年并成为香港永久性居民后才退还（即“先征后退”），改为在购入物业时先暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项（即“先免后征”）。
对于上述住宅物业需求管理措施的调整，李家超表示，作此决定已平衡整体楼价、息口（利息）、经济活动等多方面考虑，“在咨询期间听取很多不同意见”。
值得一提的是，据澎湃新闻报道，在2023年施政报告公众咨询阶段，有相关团体10月5日召集香港11位地产代理商、地产商会代表及学者举行记者会，联合呼吁港府“撤辣”，包括买家印花税、从价印花税和额外印花税。
邓浩志也指出，印花税减半的调整对香港楼市的影响比较大。因为这个政策是在香港楼市最火的时候，为楼市降温加入的特殊政策，过去一直都没有。现在买家印花税和新住宅印花税的税率减半，会大大降低市场的交易成本，对市场起到一定的刺激作用，特别是对外来的投资客。
“目前香港市场低迷，受到很多因素影响，包括香港购买力不足、利息不断上升等等。我相信，单靠香港本地购买力，难以让市场尽快复苏回暖，所以要引入外来的资金。”邓浩志说。
延长二手市场按揭贷款保证期年限
李家超还在《施政报告》中指出，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会（简称“香港房委会”）将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。
中原按揭董事总经理王美凤在接受相关媒体采访时表示，放宽按揭担保期可让买家在居二市场（居屋第二市场）有更多可选择单位，解决以往上会困难，减轻首期及上会负担，促进居二市场交投量及流转率，并提高白居二计划（白表居屋第二市场计划）成效。
公开资料显示，香港房委会于1997年6月正式推行“居屋第二市场计划”让现居公屋住户和绿表资格证明书持有人可选购居者有其屋计划（居屋）／私人机构参建居屋计划／租者置其屋计划单位，其后亦包括绿表置居先导计划／绿表置居计划的单位（简称“资助出售单位”）。
而香港房委会还在其官网指出，这项安排增加了资助出售单位的流转量，以满足社会对资助自置居所的需求。更重要的是，现居公屋住户和绿表资格证明书持有人享有多一个自置居所的途径，而房委会则可腾出更多出租公屋，编配予有真正需要的人士。
据了解，居屋第二市场楼宇买卖的运作，大致上与公开市场上的模式相同，买卖双方可自行磋商，或透过地产代理进行交易。买方必须承担将来在公开市场上把单位出售、出租或以其他方式转让前，所须要缴付补价的责任。
此外，为回应中低收入家庭的置业诉求，香港房委会于2013年及2015年推出临时计划，把居屋第二市场扩展至白表买家。香港房委会于2017年11月通过恒常化“临时计划”为“白表居屋第二市场计划”（白居二），由2018年起实施。
对于推出“延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年”的措施，邓浩志表示，“其实这个也因为香港的房价比较高，购买力跟不上，所以希望能够为延长按揭做准备。其实英国前一段时间也在讨论是不是延长按揭。现在基本上很多国际化的大都市，按揭时间也都延长了，现在香港也有跟进的趋势。”
值得一提的是，香港金融管理局（简称“香港金管局）在2023年9月发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》指出，香港物业住宅市场经历2023年第一季度的强劲复苏后有所回软。受惠于年初香港与内地全面恢复通关，楼市气氛有所改善，二手市场参观单位（俗称看房）活动在2023年第一季度回升。随着积压需求得到释放，发展商亦加快推出新楼盘，并以具有竞争力的定价策略刺激销情（销售情况）。
同时，《货币与金融稳定情况半年度报告》还指出，然而，受本地按揭利率攀升所影响，市场气氛于第一季度后有所减弱。其中，紧接着美联储连续多次加息，各大银行在2023年5月及7月分别上调最优惠利率各12.5个基点。此外，部分银行亦于2023年9月进一步调高以银行同业拆息为基础的新造按揭贷款的锁息上限。虽然二手市场看房活动继2023年第一季度后明显放缓，但发展商仍大致活跃，继续推售新楼盘。
香港金管局数据显示，香港住宅每月平均成交量由第一季度的4674宗回落至4月至8月的3702宗，主要反映二手市场交投量（成交量）下跌。在价格方面，二手楼价继2023年第一季度上升5.3％后，在4月至8月期间下跌3.7％，部分反映业主在面对发展商的新楼盘竞争下，更愿意降低叫价（报价）。
香港住宅物业价格及成交量图源《货币与金融稳定情况半年度报告》
香港楼价较高位回调约15％
据李家超介绍，当年推出住宅物业需求管理措施时，楼价高企、炒卖活动非常活跃，而近期炒卖活动已大减，加上环球高息、经济面对多方面挑战，楼价开始有所调整，财务效应也令某些经济活动受到影响。
香港差饷物业估价署最新数据显示，今年8月香港楼价指数为339.2点，与2021年9月的历史高位398.1点相比，跌幅约为15％。
此外，香港土地注册处数据显示，2023年9月香港楼宇买卖合约共3893份，环比、同比分别下跌16.5％、19.5％。值得一提的是，这是今年首次出现香港楼宇买卖合约低于4000宗的情况。
香港楼宇买卖合约数目截图自香港土地注册处网站
香港楼宇买卖合约数目（与去年同期比较）升降趋势图截图自香港土地注册处网站
对于上述楼市调整措施，曾焕平认为，香港特区政府这次“减辣”，属“半桶水”，无助扭转楼价跌势。在外围经济欠佳、中东局势动荡的情况，息口（利息）将持续高企，香港股市表现欠佳等不利因素下，明年楼市及楼价也欠乐观。就算政府全面“撤辣”，只能对香港楼市带来为期数月的短期刺激作用；现时仅“减辣”，影响将更短暂，仅会带动未来一个多月的住宅成交量上升10—20％。
对于调低买家印花税至7.5％及外来人才的置业印花税实施“先免后征”，曾焕平还指出，内地人购买香港物业的热潮已过，且近年香港推售的新盘，逾90％买家均属本地人，政府调整买家印花税的征收帮助有限。宽减港人购买第二个物业的从价印花税，市况好时，宽减有利楼市，现时经济欠佳，有意购买第二个物业的人数寥寥可数，刺激作用不大。
此外，值得一提的是，李家超在发表任内第二份《施政报告》还指出，让市民可安居乐业，大前提是有足够的土地房屋供应。政府努力全速造地，房屋供应出现改善势头。现时已觅得足够土地满足十年所需的房屋单位数目，足以解决长远房屋短缺问题。为进一步改善居住环境，港府将着力处理累积多年的房屋问题，包括“劏房”、旧区重建、楼宇安全等。
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