重大变化！多地取消地价上限
中国房地产报 2023-10-18 16:03
[摘要] 截至目前，已有成都、济南、合肥、厦门4个城市对土地拍卖相关规则进行了调整，取消了地价限制。多位业内专家在10月17日接受每经记者采访时均表示，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。
土地拍卖最高限价机制正在退出历史舞台。
10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖。一个重大变化是，该幅地块将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。
此前，厦门市涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。
10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），其中，6宗地块明确将于11月2日出让，这6宗地块均未显示上限价格，拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。
在这之前，合肥居住用地土拍规则采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即“价高者得＋投报高品质住宅建设方案＋摇号”。
济南也悄然取消了地价限制。10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。
再早些时候，9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中“官宣”调整土地拍卖规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。
至此已有4个城市宣布取消地价限制。而这种现象正在成为一种趋势，即土地拍卖将重回“价高者得”时代。
一个依据是，市场消息称，就在9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。
另一个依据是，市场形势的变化。7月份中央政治局会议提出，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，“适时调整优化房地产政策”。土地拍卖政策自然在列。
所谓土地限价，即对于溢价率超过规定的土地可以终止此买卖。无论竞拍者报价如何，最终成交价都不得超过政府设定的限价。
土地限价推出背景是土地市场的火爆。2016年，“地王”频出，当年全国共诞生了超过340宗单价“总价地王”。也是从这一年开始，部分热点城市如杭州、北京、天津、苏州等，率先推行土地拍卖最高限价。
不过全国范围内的要求是在2021年。2021年下半年，全国开启第一轮调控风暴，当时几乎所有热点城市都宣布实行土地最高限价。
这种政策在避免土地市场过热、控制房价和市场泡沫方面曾发挥积极作用，但也限制了土地资源真实价值的市场发现机制。更重要的是，现在的土地市场供求关系已发生根本性变化。
财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2％。2023年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降20.9％。据此预估，2023年全年卖地收入可能在3.5万亿元左右，创近十年来新低。
根据中指研究院数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。第三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28％，较第二季度提升8.1个百分点。
“鉴于目前市场形势已发生深刻转变，供需关系逆转，解除行政干预是适时的相机决策，让土地资源发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，降低一二手房价格倒挂的可能性。因此，此举是主管部门适应新的市场形势做出的政策指导。”中国城市与区域治理研究院执行院长、中央财经大学副教授柴铎表示。
取消远郊区容积率1.0限制，亦是为了适应如今的房地产市场需求。
柴铎表示，这有两层含义，一是放松对过去低密度房地产开发项目的限制。目前，房地产市场供需关系逆转，仅仅依靠普通商品住房需求难以维系，有必要鼓励富裕阶层购买最终居所，放开一些低密度、优质房地产开发项目，有利于鼓励“富人下场”。二是目前远郊区一次大规模出让土地正变得越发困难，很多地区开始小宗、小规模出让，此举也是在给小规模土地供应创造条件。
市场普遍关心，地价上限取消后会否推高地价，进而推高房价？因为取消地价限价后，意味着新房限价随之取消，房地产市场将正式进入市场化阶段。
“目前，大多数城市地块普遍底价成交，部分地块甚至流拍。短期来看，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。”中指研究院市场研究总监陈文静分析称，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动作用。
“一些热点城市中心区域的优质地块，竞争可能更加激烈了。这将继续利好央企、国企，尤其是不差钱的房企。因为今后拿地不再凭运气，而是凭财力，价高者得，他们可以大胆出价了。”一位企业人士称。
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