暴雨时地漏反水致财务损毁，北京女业主告物业获赔110万元，星河湾物业二审又败诉
华夏时报 2023-08-07 08:56
[摘要] 一场因8年前暴雨导致的财产索赔案件，终于在近日有了结果，业主通过合法维护权益，获得了胜利，也为刚刚经历过暴雨的其他有类似情况的北京业主，提供了借鉴。
一场因7年前暴雨导致的财产索赔案件，终于在近日有了结果，业主通过合法维护权益，获得了胜利，也为刚刚经历过暴雨的其他有类似情况的北京业主，提供了借鉴。
特大暴雨致地漏反水，雨水从二楼阳台蔓延至屋内，又通过地面渗透至一层。最终，导致屋内珍贵动物标本和昂贵地毯被损毁，但物业工作人员协助抬走部分财物后却又未返还。
北京市朝阳区一位女业主状告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司（下称“星河湾物业”）获赔110万元。但星河湾物业不服一审判决，故而上诉，但二审依然败诉。7月27日，中国裁判文书网公布上述案件的民事判决书。
图源：中国裁判文书网
在这场业主和物业公司的较量中，业主胜利了。值得提到的是，业主王女士在财物被损毁等关键时间点，及时保存了照片、录音、视频等多项有效证据。
星河湾物业在上诉中的多项辩词，均被法院否定。法院认为：“如星河湾物业尽早采取相关维修改造措施，完全可能避免本案损失的发生。”
8月4日，《华夏时报》记者就此事采访星河湾物业的两位负责人，但两位负责人并未对此作出回应，均表示不了解情况。
7月27日，中国裁判文书网公布一则民事判决书，法院判决星河湾物业向59岁北京市朝阳区女业主赔偿损失110万元。此次判决是二审判决，一审时法院曾做出同样判决，但星河湾物业不服，故而上诉，但二审时星河湾物业依然败诉。
记者了解到，星河湾物业的营业场所位于北京市朝阳区四季星河中街1号院甲6号楼206号。该案件争议的焦点是：星河湾物业是否应赔偿业主王女士的财产损失。
记者从判决书看到，王女士陈述，2016年7月19日和2016年9月11日，她所住复式楼房的二层阳台区域内，地漏因暴雨发生反流、冒水，致使雨水蔓延至房屋内部地面，又通过楼板渗漏至一层，结果导致屋内许多珍贵物品被浸渍或损坏。
王女士表示，被雨水浸坏的财物包括：一张北极熊皮（价值59万元）、羊剪绒地毯一块（价值19.8万元）、水貂地毯一块（价值49万元）、北极狼标本（价值8万元）、羊剪绒圆毯一块（价值8万元）、野生水獭狐狸标本（价值2万元）、古钢琴修理费6万元。
值得注意的是，庭审中，王女士称上述受损财物中，除古钢琴以外，其余财物在2016年9月第二次跑水发生后，由星河湾物业工作人员取走，至今没有返还。
王女士在诉讼之前，曾保留多项有效证据。她提交2016年9月11日拍摄的若干照片显示：身穿安保人员制服、佩戴物业工作人员工牌的人员，合力将北极熊皮、地毯等物品包裹后抬入电梯。
后来，王女士起诉星河湾物业，她认为，星河湾物业未及时尽到物业服务企业的合同义务，构成违约，对方应赔偿财产损失151万元。
一审法院认为，王女士提交的销售合同地址与涉案房屋地址一致，可证明合同所载财物与本案受损财物的对应关系；其提交的录音可以证明星河湾物业已将除古钢琴之外的其他财物取走，至今未返还王女士。
不过，由于王女士未就其主张的野生水獭狐狸标本价值和古钢琴修理费提交相关证据，一审法院对这两部分损失不予支持。
另外，一审法院认为，王女士提交的国家重点保护野生动物标本收藏证等证据，足以证明部分财物具有较高的财产价值；但王女士未就购置相关财物时的付款金额充分举证，且销售合同载明的购买时间为2006年和2010年，应适当考虑相关财物的日常使用损耗对其价值的影响。
鉴于此，一审法院综合考虑，对王女士的财产损失数额予以“酌定”。最终，一审法院判决：星河湾物业于判决生效后七日内赔偿王女士财产损失110万元。
二审星河湾物业又败诉
星河湾物业不服北京市朝阳区人民法院的民事判决，因此又向北京市第三中级人民法院提起上诉。
星河湾物业称，该案案由为“物业服务合同纠纷”，但星河湾物业与王女士并无直接合同关系，一审法院推断星河湾物业违约，并判决星河湾物业承担违约责任，毫无依据。
对于星河湾物业的说法，二审法院则指出：星河湾物业为案涉房屋所在小区提供物业服务，王女士接受了物业服务，双方已形成“事实物业服务合同”关系。
北京知名律师彭艳军对《华夏时报》记者表示，星河湾物业如果按照“无直接合同关系”来辩护是难以立住脚的。彭艳军分析，“事实合同关系”是指双方当事人并未签订“书面协议”，但是已经以“实际行动”履行了合同义务的交易形式，是商业的重要合同关系之一。
彭艳军说，在我国司法实践中关于事实合同的判例不少，关于物业服务领域与供用电、水、气、热力合同领域等，都是典型的案例。
星河湾物业觉得十分“冤枉”，表示已对所在小区的公共部分提供维修、维护服务，且已提供证据显示房屋公用排水管道验收合格，阳台地漏排水接主雨水排水管道，雨污分流，不存在主雨水排水管道堵塞的情况。
让星河湾物业感到“冤枉”的还有：事发时间为2016年7月19日，被定性为“720特大暴雨”，事件发生是由于“极端暴雨”天气所致，属于无法控制的“不可抗力”范围。不过，星河湾物业的这一辩词，也被法院否定。
二审时，法院认定，从星河湾物业后续维修情况来看，星河湾物业仅在涉案房屋阳台“加装一个排水口”即可解决极端天气情况下的排水问题。足见对王女士的房屋排水问题来说，2016年两次强降水并非不能克服的情况，不构成“不可抗力”。法院还指出，如星河湾物业“尽早采取”上述维修改造措施，完全可能避免本案损失发生。
庭审中，星河湾物业辩称，王女士提供的录音存在“故意错误转换”“诱导性确认”等问题，而被损毁财物的购买凭证等也存在疑问，认为酌定损失价值高达110万元是错误的。但二审时，法院则认为，根据在案证据，认定的损失金额“亦无不当”。
星河湾物业上诉时指出，一审时已超过诉讼时效，王女士怠于“主张权利，应自行承担全部责任”。二审时，法院则表示，王女士提交的谈话录音可以证明本案未过诉讼时效，一审法院认定并无不当。最终，二审时法院判定：驳回上诉，维持原判。
值得提到的是，暴雨后地漏反水致财物损毁时，王女士保存了若干视频、照片、录音等证据。这些证据在后续被星河湾反诉时，发挥了重要作用。
彭艳军律师表示，王女士为居民维权树立了一个标准典范，维权不是吵闹和极端动作，需要的是冷静、有节奏地保存足够的有效证据。
8月4日，《华夏时报》记者就此事对星河湾物业进行采访，接电话的两位负责人均对记者表示“具体情况不了解”。
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