上海土拍溢价率创三年以来新高 谁是上半年住宅用地“吸金之王”？
财联社 2023-07-14 08:43
[摘要] 经过三天出让活动，上海2023年第二批集中供地首轮土拍于7月13日正式收官。
经过三天出让活动，上海2023年第二批集中供地首轮土拍于7月13日正式收官。
上海本批集中供地共挂牌16宗宅地，总出让面积86.7万平方米，起始出让总价389.6亿元。
挂牌的16宗地块中，嘉定JDC11201单元24-02地块未出现在本轮出让排期中，另外15宗住宅用地全部完成出让，总成交面积84.16万平方米。成交的15宗地块中，10宗封顶摇号、5宗底价收官，平均溢价率为7.82％，总揽金约405.5亿元，成交楼面均价21644元／平方米。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，这不仅较上一批次7.33％的溢价率上升0.49个百分点，且创下自2021年以来，各批次土拍溢价率的新高。
关荣雪认为，房地产市场在7月进入传统淡季，目前市场情绪仍较低落，上海本此土拍再度升温，有望为市场传递一定的积极信号。
上海土拍市场热度升温
专家指出，上海本批集中供地活动之所以热度较高，其中一个重要原因在于，本轮出让地块的性价比相当高，这对激发优质房企拿地的积极性产生了很大作用。
与以往不同的是，上海本次土地竞拍规则发生了变化，采用“竞地价＋摇号”方式：当竞价低于最高限价时，根据“价高者得”原则确定竞得人，当竞价达到最高限价后，将通过摇号决出竞得人，而不再采取此前一次性书面报价的方式。
据悉，之所以调整竞拍规则，主要与此前一次性报价系统曾出现故障有关，同一批次热度较高地块出让一定程度受到影响，改为摇号后，提高了操作便捷度。
本轮竞拍地块中，7月11日土拍首日，3宗热门地块引发多家房企竞争。杨浦区平凉地块作为上海本轮土拍唯一一宗内环内住宅用地，其热度之高，成为本轮土拍市场表现的一个缩影。
平凉地块总建筑面积约3.06万平方米，起始出让总价20.7亿元，起始楼面价6.75万元／平方米。因位置较佳，该地块吸引了13家房企展开激烈角逐。经过37轮报价，该地块达到22.73亿元上限价格，进入现场摇号环节。招商蛇口、金融街、越秀、中海、华润、保利置业等13家竞买人全部参与摇号，最终由保利置业摇中该地块，成交楼面价7.4万元／平方米，溢价率10％。
土拍首日的松江永丰地块，也引发7家房企参与竞拍。经过21轮报价，地块报价达到18.48亿元上限价后，进入现场摇号环节。保利发展、厦门国贸、中建东孚、象屿、招商蛇口等6家房企参与摇号，最终招商蛇口摇中该地块，成交楼面价25574元／平方米，溢价率10％。
7月12日土拍次日，出让热度进一步升温。4宗地块起始出让总价144.9亿元。最终，4宗地块全部成交，全部封顶摇号，溢价率均为10％，共收金159.4亿元，分别由中国铁建、大华、中建八局以及大家、浙江钱江、宁波维科联合体通过摇号竞得。
而在本轮土拍第三天，出让的3宗宅地也全部封顶成交，溢价率均为10％，分别由建发、联发联合体，大家、浙江钱江、宁波维科联合体及金茂竞得。
新房热销提振市场信心
业内人士指出，上海此轮土拍热度升温，还与其当前新房市场去化速度较快有不小的关系。
据同策研究院今日公布的数据，上海6月共计有39个项目开盘，整体开盘去化率68％，其中13个项目日光，7个项目触发积分，触发积分楼盘占比18％。据悉，已开盘的项目，有不少为热门项目加推，虽然热门楼盘项目整体认购量较此前有所减少，但去化率仍然不低。同策研究院分析师表示，第五批次26个新盘公示后，房企迅速取证、认购、开盘，整体销售节奏堪称史上最快。
中指研究院华东大区常务副总经理高院生告诉记者，当前新房销售速度放缓，不少城市土地出让面临压力。
据中指院数据，2023年上半年，全国300城住宅用地供、求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34％、32.1％。据今年上半年实际供地量，不少城市仅完成全年计划的15％左右，预计下半年各地为加快完成全年供地计划目标，土地市场推地节奏或将较上半年呈现明显加快迹象。
“销售情况不佳，房企往往会涌向去化情况较好的热点城市，这可能会加强城市之间土地市场的分化。”高院生表示。
不过，专家对记者表示，需要注意的一点是，上海今年第二批集中供地的市场行情，与第一批有很大的区别。上海今年首次集中供地在四月份，当时正处于一季度新房销售市场走高之时，供地活动亦获益于市场行情的高涨。
“但本次供地，市场行情已经连续数月回落，市场对后市预期相对悲观。在这样的行情下，上海土拍仍然热度未减，土拍溢价率较高，不仅反映出房企对上海关注度较高，也说明上海市场是较为健康稳定的。”专家在接受记者采访时说。
杭州位居半年度土地“吸金”榜首
虽然上海本轮土拍热度极高，但从今年前6个月土地出让情况来看，上海并非上半年土地出让金最多的城市。
据中指院数据，2023年1-6月，杭州以953.37亿元的住宅用地出让金（市本级），超过北京、上海，位居今年上半年住宅用地“吸金”榜首。
“近几年时间内，北京、上海、杭州往往是住宅用地出让的前三甲。如果上海今年第二批供地时间放到六月，其应该会成为今年上半年土地出让金最多的城市。”专家表示。
据中指院监测数据，北京、上海分别以858.07亿元、518.83亿元，位列今年上半年住宅用地出让金第二、第三名；广州、西安以431.19亿元及426.42亿元分别居于第四及第五名；成都、苏州、南京住宅用地出让金分别为404.49亿元、355.88亿元、339.06亿元。
部分热点城市土地交易情况不错，不过58安居客研究院院长张波对记者表示，今年上半年全国土地市场整体表现其实是比较低迷的。
“上半年全国新房销售冲高回落，二季度市场明显降温，加之企业信用债发行放缓，多家民企逼近退市，市场投资信心降至低位。”张波称。
中指院分析师表示，除核心城市土拍仍保持一定热度，多数城市土拍未有转暖迹象，各地土拍情绪的变化，依赖于新房市场能否持续修复。监测数据显示，今年上半年TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2％。
为提升房企参拍意愿，多个城市持续加大核心区域地块供应力度。由于企业布局进一步向核心城市聚集，各地的土地成交规模下降之际，土地成交楼面均价同比出现结构性上涨。
中指院数据显示，今年1-6月全国300城共各类用地成交规划建筑面积约61491万平方米，同比下降11.97％。今年上半年，全国300城土地成交楼面均价为7032元／平方米，同比上涨17.28％；平均溢价率为6.67％，较去年同期增长2.4个百分点。
就土拍热度表现，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，今年以来房企在核心城市补仓积极，不同城市之间土地热度的分化进一步加剧，热点城市率先升温，楼市去化难易度成为各地破局土地交易的关键。
“楼市去化率如何，仍是房企拿地时重要的考量因素，房企对楼市表现稳健的城市更加青睐。同时，新房去化速度得以提升，成为土拍低温城市的破局关键点，楼市去化压力较大的城市，暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期。总体而言，当前土地市场仍处于局部改善阶段，很难达到2021上半年普遍高热的局面。”王小嫱称。
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