站在房贷利率的“高岗”上：有人提前还款，有人用消费贷置换
华夏时报 2023-06-30 08:45
[摘要] 6月27日，端午节假期过后，北京工作的杨女士在朋友圈里看到地产中介发的好消息：房贷利率降了！但她还是决定当天联系贷款经理，预约提前还贷。很快她得到回复，贷款经理帮她约到了三个月后，即9月25日还款。
6月27日，端午节假期过后，北京工作的杨女士在朋友圈里看到地产中介发的好消息：房贷利率降了！
但她还是决定当天联系贷款经理，预约提前还贷。很快她得到回复，贷款经理帮她约到了三个月后，即9月25日还款。
“虽然等的时间久一点，但心里感觉轻松多了。”杨女士在接受《华夏时报》记者采访时介绍，她2020年在老家蚌埠买了一套两居室，此时的贷款利率为5.88%，几乎是最高点，而LPR的下调对于她这种存量客户不过“杯水车薪”。
6月20日，时隔9个月，贷款市场报价利率（LPR）迎来下调，随后多城市个人住房按揭贷款利率相应调整，新发放贷款普遍跟随LPR下调10个基点。
新发房贷利率持续降低的同时，存量房利率调整幅度却很小，即使选择了浮动利率，一般也要在LPR基础上加点后定价。
《华夏时报》记者在调查中发现，在2019年至2021年间多地房贷利率连续多轮上涨，不少购房者贷款利率超6%，LPR需要加100个基点以上。
而众多处在利率高位的购房者们正在寻找减少贷款利息的方式，有的“转贷”公积金，有的则铤而走险用低利率经营贷、消费贷置换房贷。
提前还款依然要等三个月
“三年前想着怎么把钱花出去，认为留在手里就会贬值，所以给自己买了一套老家的房子。经过疫情三年，现在只想把钱存下来。”杨女士在北京有一份稳定工作，虽然不担心失业，但过去一两年，不断减少的绩效工资还是让她感到存钱的重要性。
为了能最大程度“留下钱”，曾经崇尚消费主义的杨女士开始学习如何理财，但效果并不理想。
“基金刚刚能回本，现金类产品利率2%左右，一年期以上理财收益3%。”杨女士表述，她怎么也没想到，收益最高的竟然是一笔刚刚到期的定期存款，但就在本月初，存款利率也降了。
由于没有更好的投资途径，自春节以来，杨女士一直有提前还贷的想法，但在端午假期之前，她始终犹豫不决，最终让想法落地的助推器正是银行房贷利率的下调。
“我买房时利率是5.88%，2021年涨到至6.10%，现在同一家银行利率已经降到3.9%。”她为《华夏时报》记者算了一笔账，自己在蚌埠当地城商行贷款近50万元，期限为25年，每月还款3300元左右，如果按照目前新发放贷款利率计算，同样金额同等时间，每月可以少还740元，25年共计节省约23万元。
她调侃自己为“大冤种”，虽然随着LPR下调，存量房贷利率也会下降，但调整不仅有滞后性，幅度也并不大。
经过此前两年的调整，杨女士目前房贷利率为5.53%，每个月可以少还款金额不到30元，因此她决定“攒几年再苦几年，先把商贷还上，减少利息支出”。
2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，94%的存量个人房贷转换为参考LPR定价。根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率与利率重定价日前最近一期的LPR有关，但需要注意的是，加点部分不发生变化。
在2019年至2021年，房贷利率曾经历多轮上涨，根据合同规定，此时众多购房者房贷利率要在LPR基础上加超过100个基点，尤其在2021年，多地银行贷款年利率上行破6%。
“我的贷款利率相当于LPR加125个基点，还看到有网友要加157个基点，LPR下调后利率还是很高。”杨女士如是说。
消费贷、经营贷置换房贷
与杨女士面临同样情况的不在少数，但不同的是，周先生选择“铤而走险”，用消费贷置换高利率房贷。
“知道是违规，但只要用消费贷置换房贷，就能省下一笔钱。”周先生形容他们是站在山顶上的一批人，他向《华夏时报》记者介绍，今年很多银行工作人员打电话或发短信推销消费贷，利率真的很低，而自己前两年买房时的贷款利率高到离谱，对比之下就心动了。
周先生介绍，他在一家股份制银行华东地区某支行网点申请的消费贷，利率3.4%，等资金到账后将所有钱取现存入朋友的卡中，再转到自己还款的银行卡里。
“银行的宣传中还有利率更低的产品，大概2.85%，但我没申请到额度。”不过，周先生对目前消费贷利率已经很满意了，他对记者说，“3.4%的利率置换6.1%的利率，怎么算都合适。”
《华夏时报》记者调查中发现，除了用消费贷置换房贷，还有不少购房者用经营贷置换，相比于前者，个人经营贷利率普遍更低，其中更是催生出了“转贷”中介业务。
实际上，监管部门一直明令禁止“经营贷”“消费贷”违规流入楼市。按照监管规定，银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，银行若发现经营贷、消费贷资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示：“信贷资金违规进入楼市，一直是金融管理部门严格监管的领域。一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，将会立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。同时，也会对借款人的征信带来影响。”
此外，一名银行工作人员也对《华夏时报》记者提到，操作短期贷款来置换长期的住房贷款，看似“省钱”，但其中风险很大，多数经营贷、消费贷合同1至3年就要续签一次，如果银行抽贷，客户会面临较大资金周转压力。
“而且谁能保证未来利率都这么低呢？”同时，上述工作人员提到。
“最怕抽贷和拒绝续贷。”对此，周先生也有所担忧，他告诉《华夏时报》记者，所幸自己贷的资金并不多，希望近几年能尽快将贷款还上。
商贷转公积金或成趋势
或许是比杨女士和周先生都“幸运”一些，家住吉林的李楠在6月中旬刚刚成功办理了“商转公”。所谓“商转公”即将购房者商业贷款余额转为住房公积金贷款。
“从递交材料到完成办理，一共用了40多天，感觉很顺利。”至此，80后李楠房贷利率从原来的4.8%降到3.1%，他告诉记者，自己收入涨幅空间不大，现在感觉压力小了很多。
今年2月刚刚离婚的李楠认为，这是他近期最“走运”的事情，他特别提醒，如果是离异的情况，需要带离婚证，是否需要离婚协议书可以咨询当地银行，其中协议书标注出的抚养费金额算个人负债，也要计算审核。
“幸好自己的收入够，贷款总额也不算高，抚养费并未影响审核进度。”李楠表述，“以后每月可以少还500元，虽然看起来不多，但毕竟要还20年，至少能省下一辆车钱。”
《华夏时报》记者从吉林市住房公积金管理中心网站看到，2022年11月29日，该地区推出商业性个人住房贷款转住房公积金贷款的试行办法。
此外，近两年，陕西、江苏、云南、广西、河南、安徽、湖南等多省的三四线城市密集发布了“商转公”新政，符合条件的购房者可将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率，降低月供成本。
一般而言“商转公”可以选择“先还后贷”方式或者“抵押权顺位”方式。其中，“先还后贷”是指，公积金中心同意“商转公”后，购房者以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，公积金中心再发放贷款。
“顺位抵押”模式是指借款人未结清商业贷款，原银行同意顺位增加公积金中心为该房屋第二抵押人，公积金中心发放贷款用以偿还借款人的商业贷款，还清后解除原商业贷款抵押。
“有些地方只能先还后贷，但吉林可以二者之间选择，我直接在银行办理抵押权顺位，就不需要过桥资金了。”李楠补充道，这也是他感到“幸运”的一点。
此外，对于北京地区的情况，《华夏时报》记者从住房公积金管理中心网站回复中获悉，目前北京不能办理“商转公”业务。
将商业贷款改为公积金贷款，实际上是银行与公积金中心的一种债权转让行为，公积金贷款与商业贷款是两种不同的贷款。贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等方面存在很大差异。
住房公积金管理中心方面透露，个别省市开办“商转贷”业务，主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低，而北京住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。
存量贷款利率之争
在杨女士看来，利率下行的趋势不会改变，至少在短期内，存量房贷利率与新增房贷利率差距会越来越大，而房价却不上涨，提前还贷也是“高位”购房者的一种自我心理安慰。
今年初以来，大批存量房贷客户在互联网平台上呼吁下调存量房贷的加点数，同时也有不少专业人士支持引导银行适度下调存量房贷利率。
在招联首席研究员董希淼看来，降低部分存量房贷利率，具有“一箭三雕”的作用。
他对《华夏时报》记者表示，首先有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；同时有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；此外有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
知名经济学家任泽平也提出，存量房贷利率下调，利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏，将推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定。
但也有业内人士认为，存量房贷利率的调整需谨慎，其中直接降低存量房贷利率对银行业的影响不容小视。
截至2022年末，居民住房贷款规模已高达38.8万亿元，占各项贷款比例约18%，在如此庞大的贷款面前，存量房贷利率的调整，对于银行的收入、息差等指标都会产生较大影响。
就目前而言，银行息差已经“处于警戒区域”。而更让业内顾虑的是：存量房贷利率下调，真的能起作用吗？
民生证券首席宏观分析师周君芝曾在研报中指出，调整存量房贷利率是“治标”不“治本”。
研报中分析，降低存量房贷利率并不能解决居民部门缩表的问题。下调存量房贷利率可以抑制“借新还旧”的违规操作，但在经济增长尚未企稳，资产收益普遍低迷的情况下，居民仍有提前还贷的冲动。
此外，有分析人士表示，消费贷、经营贷违规流入楼市是个长期的问题，如果试图通过缩小房贷和经营贷之间套利空间，从而遏制居民的套利行为，那如果未来经营贷继续下行，房贷是不是还要跟降？
如果存量房贷利率下降，你还会提前还贷吗？对于这个问题，杨女士思考良久却无法给出确切地答案。
“这算是一种契约精神吧。”杨女士对《华夏时报》记者说，虽然心里也会不平衡，但交易就是买定离手，总之她当下想的是“把钱还完，心里就彻底踏实了”。
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