“不前行就会跌落”：房企再掀抢地潮

中国房地产报  2023-04-12 08:45

[摘要] 谁能拿好地、快速去化，谁就能获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额。

楼市正迎来全面复苏。

数据显示，3月份50个重点城市新房成交面积环比增长33%，同比增长43%。其中，43个城市新房成交量环比正增长，42个城市同比正增长。

北京向来是全国楼市风向标。一季度北京新房成交1.58万套，同比上升20.8%；3月单月成交5579套，环比上涨65%，同比上涨45.7%。

“这些数据说明本轮楼市复苏具有全面性，且复苏动力超预期。”房地产某观察人士认为，政策支持下，4月份楼市有望延续好势头。

百强房企销售增幅也率先回正。据中指院统计，3月百强房企销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%；1~3月百强房企销售额1.67万亿元，同比增长8.2%，自去年以来首次实现增长。

每一轮调控都是一次行业大洗牌。在百强房企一季度业绩排名中，央企、国企数量达到43家；十强中国企、央企占据8席，保利发展晋级行业头牌。

销售复苏给了房企拿地的底气。中国房地产报记者注意到，在2023年首轮供地中，北京、深圳、南京、杭州、宁波、成都、青岛等重点城市土地热度回升，房企间抢地大战再现。每一轮土地市场调整都会催生一批“弯道超车”房企。

但也正如中海发展董事会主席颜建国所言，“未来的市场不再会是到处都是机会，将是分化的市场，是结构性机会”，这意味着核心城市优质地块争夺战将更为激烈。

行业大洗牌 保利晋级第一

在这轮行业调整中，一个很明显现象是无论是市场份额还是优质土地储备，都在向着头部优质房企集中。头部房企之争，更像是头部央企、国企之间的角逐。

今年前3个月，销售额超千亿元房企仅保利发展、万科两家。尤其是保利发展，自今年1月份以来已连续3个月位居销售榜首。

4月9日，保利发展披露最新销售数据：3月份实现签约金额503亿元，同比增加30.94%；1~3月，共实现签约金额1141.3亿元，同比增加25.84%。

3月单月，保利发展新增加4个房地产项目，总地价约57亿元，分别位于南京、成都、西安和南昌，都属于高能级热点城市。

第二名是万科。3月份，万科实现合同销售金额426.3亿元，同比上涨2.65%；1~3月累计合同销售金额1013.8亿元，同比下降4.8%。

拿地一向谨慎的万科在土地市场上开始主动出击。3月份，万科新增开发项目4个，分别位于南京、东莞及广州，需支付权益地价85.13亿元，同比增幅超4倍。一季度，万科新增开发项目5个，合计权益地价94.93亿元。整个2022年，万科拿地较为谨慎，新增项目权益地价总额仅496.4亿元。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海此前在业绩会上表示，当前市场分化和复苏回暖并存，不同市场复苏程度也不一样，所以投资研究更关注城市的宏观指标，今年以来投资聚焦在核心城市。

碧桂园在第三位。3月单月，碧桂园实现销售额318亿元，同比减少21.7%；前3月销售金额共计880亿元，同比减少33.8%。

第四位、第五位分别是中海地产、华润置地，都是央企。其中，中海地产3月份销售额为429.87亿元，同比上涨89.7%，环比上涨56.4%；1~3月销售额共计835.98亿元，同比上涨73.2%。华润置地3月销售额为388亿元，同比上涨85.7%，环比上涨60.3%；1~3月销售额共计790亿元，同比增长72%。

某房企人士评论称，一季度碧桂园拿地态度较消极，新增土地储备减少意味着2023年碧桂园全年业绩排名可能继续下滑，中海地产、华润置地与其差距进一步缩小，并可能被反超。

第六名至第十名分别是招商蛇口、龙湖集团、华发股份、绿城中国、建发房产，3月份销售额分别环比上涨50%、27%、89%、70%、54%。其中，招商蛇口1~3月份销售额共计722亿元，与华润置地差距不足百亿元。

在销售榜十强中，仅碧桂园、龙湖集团两家民营房企。3月末，龙湖集团实现总合同销售金额507亿元，同比增长35%。华发股份、绿城中国的销售金额均超过490亿元，差距在缩小。

龙湖也在加紧扩充土地储备。在深圳首场土地拍卖市场中，龙湖以24.04亿元斩获两宗地块，成为最大赢家。其中，光明区马田地块有7家企业参与摇号，成为全场最热地块。

行业大洗牌中，一些新面孔出现在一季度销售额百亿元名单中，如保利置业、中国中铁、象屿地产、国贸地产、电建地产、北京城建、武汉城建集团、联发集团、建业集团、大家房产、金融街、中建东孚、华宇集团、华侨城、合生创展等。

涌向一二线核心城市“抢地”

销售回暖下，土地市场“热”了起来，尤其是一二线核心城市，众多房企争夺一宗地块的盛况再次出现。

4月6日，西安市高新区一宗地块迎来龙湖集团、碧桂园、华润、星河、德通、新希望等7家房企报名竞拍，最终该地块竞价达到最高限价16.5亿元，触发摇号，溢价率15.06%。

这宗地最后被南通亚伦地产摇中，楼面地价为14199.66元/平方米，创出新高。这也是南通亚伦首次进入西安市场。

同日，青岛市张村河南一宗地块遭到众房企更为激烈的争抢，招商地产、万科、建发、海信地产等九大开发商136轮“厮杀”后，该地块达到最高限价21045元/平方米，触发“熔断”，溢价率15.08%。熔断后，进入线下竞品质摇号环节。

杭州、北京、成都等热点城市土地市场亦出现抢地“名场面”。在杭州首轮供地中，萧山市北一宗地块被60家房企争夺，创杭州史上单一地块参拍房企个数新高。拿地名单中还出现了很多外来房企、民营房企。

半个多月前，北京朱辛庄一宗地块吸引42家房企及联合体报名，最终成交价格触顶，中签率仅2.38%，成为北京史上最热地块之一。

“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资。金地今年会主动把握土地投资机会。”金地集团董事长凌克表示。

但从整体来看，全国土地市场仍处于低位。中指院数据显示，一季度22个集中供地城市成交面积约1055万平方米，同比下降17%；百强房企拿地金额共1930亿元，同比下降15%。

这也意味着，在拿地区域上需要慎重筛选。绿城中国行政总裁郭佳峰坦言：“去年的打法很难在今年得以实施，今年核心城市、核心地块竞争非常激烈，房企都一哄而上涌向一二线核心城市。三四线城市相对边缘地块可以底价获取，但风险比较大。”

“今年公司将聚焦在有市场需求的地方，也就是产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市。投资方向是寻找五好项目，即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好。一些能级比较低、比较弱的城市，公司也会看，也不一定不投，前提为是否存在好的利润回报。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示。

“有机会就多买一点，没机会就少买一点。”建发房产管理层表示，今年土地出让规则有调整，大家拿地也比较积极，2023年建发拿地目标必然比2022年高，获取的总货值要超过2000亿元。

“尽量会换仓到一二线城市。如果能进北京还是以北京为重仓，我们认为北京市场潜力更大一点。”一位长三角区域房企人士称。

某证券研究所地产分析师表示，当前和未来较长一段时间，房企间竞争是资产流动性的竞争。谁能拿好地、快速去化，谁就能获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额。土地储备和资产质量高、流动性好的房企，未来发展空间更大。

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