中小房企谋新路：十余项目托管给代建公司

这是一次突破常规的商业模式探索。

4月7日，勤诚达集团（以下简称“勤诚达”）与绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK）、深圳前海润禾投资管理有限公司（以下简称“前海润禾”）签署《全面战略合作协议》。根据协议，勤诚达将把房地产板块的经营管理全部托管给绿城管理，前海润禾则负责提供资金运作支持。

此前，绿城管理承接的代建业务基本是以项目为单位，勤城达是该公司开展的首个集团化托管批量业务。据知情人士透露，这笔交易是前海润禾牵线促成的，洽谈过程中，勤诚达主动提出了全面托管的诉求，三方只用了一两个月的时间便敲定了合作。“目前绿城管理已经和勤城达签订了深圳3个项目的代建合同，剩余的项目将视具体情况分批推进。”

4月10日，绿城管理相关人士对中国房地产报记者表示，集团化托管批量业务是一个很有发展潜力的业务板块，公司计划在未来推动这类模式快速复制和广泛落地。

合作项目大部分位于大湾区

勤城达是一家成立于1997年的民营房企，目前已经形成以地产开发、能源科技为主业，集金融投资、生态旅游、文化教育、商业运营、物业管理等于一体的多元化业务布局。公开信息显示，该公司旗下拥有数十家独资及控股企业，版图遍及深圳、广州、香港、长沙、常州、河源、珠海、佛山、东莞、中山、惠州等城市，全面覆盖粤港澳大湾区。

勤城达宣称自己的地产业务已实现全国战略性布局，2019年实现的销售金额和备案金额均突破100亿元。据悉，目前该公司的地产板块仍有十余个项目，总货值超过2000亿元。

对于此次合作，勤城达表示，公司深耕粤港澳大湾区城市更新领域多年，拥有大量优质项目，良好的项目孵化能力及行业口碑是吸引绿城管理、前海润禾战略投资达成合作的关键。

城市更新确实是勤城达的特色业务板块。该公司是深圳最早涉足城市更新领域的企业之一，已开发项目包括勤诚达云邸、勤诚达誉府、保利勤城达誉都、勤城达正大城、勤城达宝安22区城市更新项目等。其中，勤诚达正大城以单盘79亿元的销售额，位列2019年全国项目销售金额榜的第16名。

在广州，勤诚达也已手握6个城市更新项目。2020年，该公司成为增城区庆丰村、下元村旧村改造合作企业，签约荔湾区海北联社城市更新项目。2021年及2022年，勤城达相继拿下黄埔区的3个城市更新项目，签约洋田村、黄登村及长龙片旧村改造项目。在东莞，该公司是企石镇新南村、横沥镇新型产业社区等城市更新项目的前期服务商。

粤港澳大湾区同样是绿城管理重点布局的区域，过去的几年时间，该公司尝试过多种模式希望能扩大业务布局，但发现难度颇高。勤诚达深耕大湾区的长期布局，正契合了绿城管理的战略需求。

“在聚焦大湾区的基础上，勤诚达和绿城管理的合作意愿都很强烈。”上述知情人士介绍，绿城管理为此成立了专项工作组，计划分批推进合作，首批落地的是深圳的3个项目，三方有股权方面的合作安排，但资金运作由前海润禾协同金融机构完成。

金融机构牵线打开新业务入口

勤城达在官方微信号上介绍了这次合作的背景：“近年来，受疫情及房地产行业深度调整影响，房地产开发企业发展受阻。”该公司将此次合作视为主动创新进取，认为三方携手有助于提升企业的管理力、经营力、产品力。

虽然截至目前，勤城达仍在未出险房企之列，但中小民营房企的融资环境尚未改善也是不争的事实。本次合作便是源于该公司与前海润禾商谈融资事宜，前海润禾提出希望引入有实力的代建企业确保项目实现预期的投资回报。最初，三方考虑的是单个项目的合作，但随着沟通的逐步深入，勤诚达提出了整体托管的要求，绿城管理也认为这是一个升级代建模式的好机会，于是一拍即合。

公开资料显示，绿城管理的业务分为政府代建、商业代建、资方代建三大类，资方代建主要通过品牌焕新、销售激活、复工复产、保质交付等多种方式，为原开发商、金融机构、购房者、供应链以及政府监管部门提供解决方案。很难将勤诚达这个案例简单归为商业代建或资方代建，但看得出来，金融机构是最早介入的，且在其中发挥了重要作用。

据了解，经过去年一年的探索，绿城管理发现对于不少代建项目而言，亟须解决的最大问题是资金，但该公司是风险厌恶型的轻资产企业，所以需要跟拥有金融资源、项目渠道的大型金融机构进行合作嫁接，各取所需。具体来说，就是绿城管理寻找外部的金融资源搭设一个金融的能力架构，对委托方提供金融支持，重新激活项目。

绿城管理CEO李军在3月份的业绩发布会上表示，公司的操盘能力和信用能力能够形成一个更大的业务入口，通过与金融机构的外部协同，帮助民营企业或纾困项目快速提升到与国企、央企在同一水平、同一维度上的竞争能力。

这种新商业模式在金融圈引起了广泛关注，金融机构发现带着代建公司去做地产项目的融资方案，回报稳定，对谈判也更有利。2022年，在绿城管理的新拓代建项目总建筑面积中，金融机构的占比已经提升到了10.3％，86.1亿元的新拓代建项目代建费中，金融机构贡献了10亿元。

成立12年来，绿城管理代建了600个多项目，大多是单个项目的业务。在绿城管理看来，通过与勤诚达的合作，公司将从历史上单个项目的点状突破，跃升到集团化托管批量业务的全新商业模式。一旦这个模式打通且能够实现复制的话，无论是对公司管理规模的提升，还是毛利率、净利率等财务指标的稳定都有帮助。

按照该公司的预测，中国房地产市场的中期开发规模将保持在10亿平方米左右，其中，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20％左右。这些金融机构主导的纾困及开发类项目，也需要专业的代建服务。

新商业模式将成为绿城管理提升市场占有率的一大助力。“一方面是政策扶持，一方面市场也存在大量业务机会。”绿城管理相关人士表示，未来公司在商业谈判中会主动推介集团化托管批量业务。“经济发达区域的落地性会更强一些，一是项目好，二是企业更市场化，更愿意接受创新模式。”